大龍地產（600159）2021年年度董事會經營評述內容如下：

一、經營情況討論與分析

公司經營回顧：

2021年，公司董事會持續推動公司穩步發展，各部室、各分子公司及全體職工團結協作、努力奮斗，克服疫情等不利因素影響，積極推動項目開發建設、促進銷售，各項工作平穩有序進展。

報告期內，公司房地產業務竣工項目1項，竣工面積3.46萬平方米；在建項目2項，在建總建筑面積11.02萬平方米，年度累計投資金額為1.91億元。

報告期內，公司房地產業務實現銷售面積（含預售）1.92萬平方米，銷售金額（含預售）5.79億元,結轉收入金額11.33億元。

報告期內，公司建筑施工類重要在施項目5項，在施面積48.01萬平方米；竣工項目26項，竣工面積90.91萬平米；新簽約項目25項，簽約金額99,168.19萬元。

公司始終高度重視內部控制體系的建設和評價工作，通過建立長效機制加強日常監管與專項監督，按時完成內控自評和內控審計工作,使內控建設工作常態化。

二、報告期內公司所處行業情況

政策環境情況：

2021年，房地產市場調控政策堅持“房住不炒”的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的長效機制。因城施策，多案并舉，通過精準調控推動房地產市場平穩健康發展。

市場環境情況：

報告期內，全國房地產開發投資增速與2020年相比小幅增長。國家統計局數據顯示，2021年全國房地產開發投資147,602億元，比上年增長4.4%，比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。其中，住宅投資111,173億元，比上年增長6.4%。

報告期內，全國房地產開發企業土地購置面積大幅下降。國家統計局數據顯示，2021年全國房地產開發企業土地購置面積21,590萬平方米，比上年下降15.5%。土地成交價款17,756億元，比2020年增長2.8%。

2021年，房地產開發企業施工面積975,387萬平方米，比上年增長5.2%。其中，住宅施工面積690,319萬平方米，增長5.3%。房屋新開工面積198,895萬平方米，比2020年下降11.4%。其中住宅新開工面積146,379萬平方米，同比下降10.9%。報告期內全國房屋竣工面積為101,412萬平方米，同比增長11.2%。其中，住宅竣工面積73,016萬平方米，比上年增長10.8%。

報告期內，全國商品房銷售面積、銷售金額均小幅增長。國家統計局數據顯示，2021年全國商品房銷售面積179,433萬平方米，比上年增長1.9%。商品房銷售金額181,930億元，同比增長4.8%，比2019年提高13.9%。

2021年，房地產開發企業到位資金201,132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23,296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，同比下降44.1%；自籌資金65,428億元，增長3.2%；定金及預收款73,946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32,388億元，增長8.0%。

三、報告期內公司從事的業務情況

報告期內，公司從事的主要業務為房地產業務和建筑施工業務。

房地產業務由控股子公司北京市大龍房地產開發有限公司承擔，經營模式為房產開發型，即房地產項目開發和銷售自行開發的商品房（生產+銷售），主要以住宅和商業為主。

建筑施工業務由控股子公司北京大龍順發建筑工程有限公司承擔，經營模式為施工合同模式，主要以房屋建設為主。

四、報告期內核心競爭力分析

房地產開發方面，作為順義區屬國有控股房地產上市企業，公司多年深耕順義市場，擁有深厚的區域資源。公司相繼開發了400余萬平米的地產項目，積累了豐富的項目開發經驗，產品品牌和質量在項目所在區域具有一定的優勢，對未來業務開展具有良好的促進作用。

建筑施工方面，大龍順發公司具備建筑施工總承包一級資質，公司注重人才隊伍建設，擁有各類高中級專業技術人員75人，其中一級建造師18人。大龍順發公司施工質量過硬，所承建的工程多次獲得北京市建筑業質量協會頒發的“結構長城杯金獎”，具備年施工100萬平方米的能力。近年來，公司多次獲評“中國工程建設誠信典型企業”、“全國優秀施工企業”、“北京市優秀施工企業”、“全國AAA級信用企業”、“北京建設行業AAA信用企業”、“北京建設行業誠信企業”等獎項。

五、報告期內主要經營情況

報告期內，公司實現營業收入170,142.61萬元，比上年同期98,713.65萬元增加72.36%；利潤總額26,724.45萬元，較上年同期13,767.07萬元增加94.12%；實現凈利潤18,347.08萬元，較上年同期10,306.99萬元增加78.01%；歸屬母公司凈利潤10,129.92萬元，較上年同期10,503.76萬元降低3.56%。歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤10,065.28萬元，同比下降0.24%。

截至2021年12月31日，公司資產總額為42.72億元，較年初43.74億元減少1.02億元；負債總額16.71億元，較年初19.14億元減少2.43億元；凈資產26.01億元，較年初24.60億元增加1.41億元，其中歸屬于母公司的所有者權益為24.71億元，較年初24.12億元增加0.59億元；資產負債率為39.11%，較年初下降4.66個百分點。

六、公司關于公司未來發展的討論與分析

(一)行業格局和趨勢

2021年，全國房地產市場政策環境整體偏緊，融資渠道保持收緊，企業融資難度較大，行業集中度加速提升。資金充裕、財務穩健、業務布局良好的優質企業的競爭優勢進一步擴大。

2022年，國家將堅持“去杠桿、控風險、穩增長”的政策基調。注重民生保障、滿足合理住房需求、預防系統性風險、維護房地產和經濟平穩健康的發展。在當前行業總量下行、競爭激烈、行業集中度提升的背景下，行業分化將進一步加劇，一些頭部房企的土儲、資金和品牌等優勢將更加凸顯。區域深耕的經營策略憑借其穩健的風險和成本管控優勢受到越來越多房地產企業的關注。

(二)公司發展戰略

公司將繼續深耕北京市順義區和廣東省中山市兩個區域。順義區是北京市重點發展的新城之一，中山市地處粵港澳大灣區的地理位置中心，公司將借助兩個區域各自具有的優勢，積極研究區域發展機遇，主動順應市場需求，利用已經形成的市場基礎，發揮自身在信譽、品牌、管理、質量等方面的優勢，促進公司發展壯大。

同時，公司將進一步關注上述兩個區域周邊市場情況，加大調查研究力度，結合京津冀一體化和粵港澳大灣區建設等國家宏觀戰略，經過審慎判斷后擇機爭取獲得資源和項目儲備。

(三)經營計劃

2022年，公司將繼續以項目建設為中心，著力推動獲取、建設、銷售等重點環節，通過加強內部管理和改革創新促進公司發展，為實現全體股東的投資價值努力奮斗。

1、中山市儲備土地實現開工。加快前期設計、招投標等手續辦理進度，力爭在下半年實現開工。

2、加強在建項目全過程管理。從質量、進度、成本、安全、環保等方面進行嚴格控制，在做好疫情防控工作的前提下，加快項目推進進度，使項目保質保量如期完成開發建設。

3、加快銷售項目回款速度。順義地區胡各莊限價房項目要及積極與住房保障部門對接，辦理銷售手續。中山地區要結合當地市場情況，創新渠道促進銷售，加快回款速度。滿洲里地區繼續發掘當地銷售潛力，積極促進項目銷售。

4、適時增加項目儲備。密切關注京津冀地區和廣東中山兩個區域的土地市場情況，根據公司實際，適時參與土地競拍，進一步增加項目儲備。

5、拓展建筑施工業務。借助多年來深耕順義市場所形成的施工質量口碑和良好企業信譽，加大業務開拓力度。強化對所屬義盛設計所有限公司專業技術人員的培訓和培養，探索“設計--施工”一體化運營。

(四)可能面對的風險

1、宏觀經濟環境及政策風險

長期存在的房地產供求矛盾以及房地產宏觀政策將會對公司的經營產生一定的影響。對此公司將密切關注宏觀經濟形勢，加強對政策趨勢的研判，以市場為導向，提高公司經營業績。

2、融資風險

2022年在“三條紅線”政策背景下，房地產貸款集中管理政策發力，以及預售資金的強監管造成房企的資金壓力將進一步顯現。結合行業當前形勢和公司實際情況，公司將通過加快資金回籠速度、拓展其他融資渠道等多種措施，為公司長期、穩定、健康發展提供資金支持。

3、疫情影響的風險

鑒于新冠疫情影響程度和延續時間存在不確定性，對公司項目銷售和建筑施工進度帶來一定的影響。公司在保證質量的前提下加快施工進度，確?，F有項目如期完工。同時，公司將對項目的投融資進行更加審慎的評估，確保資金平衡，保證公司處于安全合理的資產負債水平。

關鍵詞： 大龍地產