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一財(cái)社論:用定價(jià)自由緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)敞口

來源:北京商報(bào)    發(fā)布時(shí)間:2023-08-24 17:16:48

一財(cái)社論:用定價(jià)自由緩釋樓市風(fēng)險(xiǎn)敞口

房企的流動(dòng)性紓困直接影響著樓市的風(fēng)險(xiǎn)烈度。

隨著中國最大房企碧桂園陷入流動(dòng)性危機(jī),對(duì)于房企的擔(dān)心再起。盡管目前采取三箭齊發(fā)拓寬房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流的渠道等舉措,但房企流動(dòng)性壓力依然不見改善。人們越發(fā)明確,唯有從根本上為房企打開造血功能,激活其經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流,樓市的風(fēng)險(xiǎn)敞口才能真正得到管控。


(資料圖片)

伴隨房企自由現(xiàn)金流的快速緊縮,不少媒體呼吁給予房企更大自由定價(jià)權(quán),讓企業(yè)通過降價(jià)來改善經(jīng)營活動(dòng)流動(dòng)性。畢竟,現(xiàn)實(shí)理性警示,房企如果缺乏經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流支撐,其給金融機(jī)構(gòu)等投資者帶來的就是無法確定風(fēng)險(xiǎn)概率分布的不確定性,而令后者望而卻步。

當(dāng)前如何為房價(jià)松綁,成為市場關(guān)注焦點(diǎn)。珠海成了為房價(jià)松綁的一個(gè)典型案例,最近的消息是,珠海某樓盤房價(jià)出現(xiàn)大幅下降,從2021年最初備案價(jià)的每平方米2.68萬元,到最新的1.89萬元,僅備案價(jià)就下降近30%。而實(shí)際賣價(jià)還可在備案價(jià)基礎(chǔ)上打八五折。

這其實(shí)難能可貴。要知道,現(xiàn)在要為房價(jià)松綁并不容易,最直觀的阻力來自房價(jià)備案制,這一在2009年左右興起的政策,本意是遏制房價(jià)過快上漲。

各地的房價(jià)備案制普遍明確,開發(fā)商在首次開盤定價(jià)時(shí),必須先到物價(jià)部門備案,然后才可向房管部門申請(qǐng)預(yù)售許可證,備案的價(jià)格為該樓盤最高售價(jià)。若要調(diào)整備案價(jià),各地的規(guī)定普遍如下:報(bào)備項(xiàng)目有前期備案價(jià)格和前期交易均價(jià),再次備案時(shí),以其前網(wǎng)簽交易均價(jià)和前期最高備案均價(jià)之和的算術(shù)平均值為基準(zhǔn)價(jià)(備案價(jià)不高于基準(zhǔn)價(jià)的6%);若首次備案或無前期網(wǎng)簽交易均價(jià),則選取該區(qū)域三個(gè)在售項(xiàng)目前6個(gè)月網(wǎng)簽均價(jià)為上限等;而且物價(jià)部門給一個(gè)定價(jià)公式,成本+利潤+稅金+層次差價(jià)、朝向差價(jià)、環(huán)境差價(jià)等。

這使得房價(jià)更類似于拉姆齊定價(jià)(階梯定價(jià)),在樓市單邊行情和項(xiàng)目分期開發(fā)模式下,開發(fā)商普遍借分期開發(fā)、分批上市進(jìn)行饑餓營銷,將每一期每一批的上市都作為提高備案價(jià)的契機(jī),使房價(jià)如同階梯一樣節(jié)節(jié)上漲。

而此次珠海某樓盤的降價(jià),體現(xiàn)出了現(xiàn)有房價(jià)備案制在制度設(shè)計(jì)上具有類似A股漲跌停板制度的特征,即開發(fā)商要調(diào)降房價(jià),得先根據(jù)規(guī)則調(diào)降備案價(jià),這種拉長降價(jià)期限的做法,表面看確實(shí)用時(shí)間換取了空間,但隨著樓市進(jìn)入買方市場,這容易帶來助跌效應(yīng)。因?yàn)檫@一機(jī)制設(shè)計(jì),給了購房者一個(gè)預(yù)期,即拉長決策時(shí)長會(huì)獲得額外價(jià)格回報(bào),并不利于開發(fā)商降價(jià)促銷回籠流動(dòng)性。

因此,當(dāng)前必須明白,買方市場下,房企定價(jià)的自由度決定樓市風(fēng)險(xiǎn)的敞口烈度。房企能充分基于個(gè)體的需求和偏好來自由決定其出售的房價(jià),將意味著樓市具有流動(dòng)性變現(xiàn)能力,其所釋放的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流將可有效緩解市場情緒。

因此要有效拓寬樓市的定價(jià)和交易自由,需盡快修改房價(jià)備案制度,尤其是適度取消物價(jià)部門設(shè)定的房價(jià)基準(zhǔn)價(jià)的計(jì)算公式等。

一方面,房價(jià)備案制中對(duì)房價(jià)的許多約束,是一種定價(jià)扭曲,既不會(huì)緩解風(fēng)險(xiǎn)又存在助漲殺跌,對(duì)其適度修改、完善甚至取消,有助于樓市健康發(fā)展。

另一方面,房價(jià)是市場交易主體自利博弈的結(jié)果,任何組織任何人都無法知曉什么價(jià)格是合適的,價(jià)格本身是個(gè)非常主觀的事情,是個(gè)體為其居住偏好所愿支付的邊際價(jià)格所帶來的邊際滿足,個(gè)體的偏好是排他性的,沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),也正因?yàn)椴煌藢?duì)同一個(gè)房子有不同的偏好和定價(jià),才有交易,有交易才有市場。

事實(shí)上,市場流動(dòng)性黑洞的解決之道,不是遏制房價(jià)下降,而是要采取各種措施,護(hù)航市場定價(jià)自由和交易自由,讓市場供需雙方基于個(gè)體偏好自主定價(jià)。

市場價(jià)格內(nèi)含著對(duì)相關(guān)商品和服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)概率分布,及不同主體對(duì)相關(guān)商品和服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率分布的管控能力,將房價(jià)定價(jià)權(quán)交給市場,帶來的不是風(fēng)險(xiǎn)失范,而是樓市深厚的風(fēng)險(xiǎn)消化吸收和緩釋管控能力。

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