老將邵明曉卸任，CEO的接任者也走到聚光燈下。3月25日，龍湖集團于線上召開2021年度業(yè)績媒體發(fā)布會，剛剛接棒的陳序平“首秀”現(xiàn)場異常繁忙，整個媒體問答環(huán)節(jié)差不多貢獻了八成的“答案”，就外界關(guān)注的新年度業(yè)績目標、公司拿地策略、毛利率修復等問題一一作答。

圖片來源：企業(yè)供圖

3000億銷售目標

面對外部市場的不確定性，本輪年報季部分房企開始“規(guī)避”業(yè)績目標問題，對此，龍湖還是給出了答案。

“今年全口徑的銷售目標是3000億元，權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。”龍湖集團執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平也對新的“變化”進行了解釋，“我們今年回歸到權(quán)益后的銷售披露口徑，核心還是希望回到我們自己的權(quán)益，包括對應我們權(quán)益后的利潤，這部分也是想更加真實、更加有效地去披露我們實時的銷售業(yè)績。”

陳序平稱，為有效保障今年銷售目標的完成，公司已經(jīng)準備可售資源4700億，其中主力推盤項目263個，主力全新項目54個，主力老盤的新一期170個。

記者了解到，2021年龍湖集團累計實現(xiàn)合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%；合同銷售面積1708.9萬平方米。

2021年，龍湖集團營業(yè)收入2233.8億元，同比增長21%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入104.1億元（不含稅租金收入），同比增長37.5%。歸屬于股東的凈利潤238.5億元，剔除公平值變動等影響后之股東應占核心溢利224.4億元，同比增長20.1%。毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權(quán)益后利潤率為10%。

出場率頗高的毛利率問題，也擺到陳序平面前。針對毛利率下降現(xiàn)象，陳序平回應稱，毛利率問題是行業(yè)共性問題，尤其是2017、2018年的土地市場比較熱，當前這批拿地的項目進入結(jié)算，龍湖的地產(chǎn)板塊開發(fā)毛利保持在20%的水平，整體毛利率為25.3%。“隨著高杠桿房企的出清，大家也都變的比較理性，這樣有利于我們更低價去拿地，未來的地產(chǎn)毛利率會得到修復。”

土地獲取“量入為出”

面對多變的行業(yè)格局與市場環(huán)境，各大房企深諳“謹慎”之道。

拿地計劃與策略方面，陳序平直言“量入為出”。他表示，今年開年以來，特別是融資條件有所放松后，大型的國企、央企參與土地競拍意愿很高，龍湖也在積極獲取土地，但集團總的來說是秉承量入為出。“不會為了拿地而過高價格獲取，會堅守自己的投資原則。”

財報數(shù)據(jù)顯示，2021年龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為2355萬平方米，權(quán)益面積為1338萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米人民幣6485元。按地區(qū)分析，西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的28.8%、26.6%、20.3%、14.4%及9.9%。

截至2021年末，龍湖集團的土地儲備合計7354萬平方米，權(quán)益面積為5047萬平方米。土地儲備的平均成本為每平方米人民幣5251元，為當期簽約單價的30.9%。“30.9%是一個非常合理的數(shù)值，也體現(xiàn)了龍湖的成本管控。”陳序平強調(diào)。

在當前外部環(huán)境下，陳序平在會上表達了對一二線高能城市的認可，對三四線城市表示悲觀。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，房價告別暴漲時期，城市能級更加能反映房企利潤多寡。三四線城市目前還不是完全“唱衰”，但這是一個長期趨勢，邏輯在于人口外流嚴重，缺少虹吸效應。

平均借貸成本4.14%

過去一年里，很多房企為了現(xiàn)金流而忙碌，斷崖、甚至虧損屢見不鮮。規(guī)模讓位，“安全”為先，這是一個考驗韌性的階段。

談及龍湖的現(xiàn)金流安全，龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼最有發(fā)言權(quán)，其表示，2021年龍湖集團的綜合借貸總額1920.7億元，平均借貸成本為年利率4.14%，平均貸款年限6.38年。

2021年，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行90億元公司債，10億元中期票據(jù)，票息介乎于3.35%至4.4%之間，期限介乎于5年至15年。2022年1月，龍湖在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債，票息介乎于3.49%至3.95%之間，期限介乎于6年至8年。

趙軼稱，今年龍湖將有29億人民幣對應4.5億美金的美元債到期，龍湖已經(jīng)可以通過境外的銀團和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準備，未來公司將繼續(xù)保持融資管理的資質(zhì)和精細度，在多變的融資環(huán)境中尋求融合度和主動性。

他進一步透露，今年龍湖集團的剛性還款只有140億元，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，從現(xiàn)在開始往后，龍湖集團的剛性還款只有70多億元，是非常可控的。“龍湖計劃今年將主動提前歸還300多億元的債務(wù)或其他負債，整體將還款400億元左右，讓整個盤面更加健康。”

“多元化的業(yè)務(wù)布局，在不斷增強龍湖的盈利能力。”陳序平補充稱，未來會更加聚焦城市的進入性，布局高能級城市，發(fā)揮多航道效應，這樣整個組織管理才可以提效，能更高效的應對外部挑戰(zhàn)。

北京商報記者?王寅浩

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