6 月 15 日，美國聯(lián)邦儲備委員會宣布加息 75 個基點(diǎn)，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)至 1.5% 至 1.75% 之間。這是美聯(lián)儲自 1994 年以來單次最大幅度的加息。香港金管局也跟隨美聯(lián)儲加息，將基準(zhǔn)利率上調(diào) 75 個基點(diǎn)至 2.00%。

美聯(lián)儲收緊貨幣政策產(chǎn)生的負(fù)面外溢效應(yīng)讓全球金融市場承壓，各國股市走出震蕩行情。并且，美聯(lián)儲理事沃勒日前還表示，如果經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)符合他的預(yù)期，他將支持在美聯(lián)儲 7 月會議上再次加息 75 個基點(diǎn)。

(資料圖)

可見進(jìn)入加息周期已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，股市的震蕩行情已成定局，那么在這樣的宏觀大背景下，什么樣的資產(chǎn)值得關(guān)注呢？答案是 REITs，并且是那些擁有國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的 REITs。

在一眾 REITs 中，筆者關(guān)注到越秀房產(chǎn)信托基金，作為目前在香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，憑借手握國內(nèi)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的優(yōu)勢，或是當(dāng)下較為值得關(guān)注的標(biāo)的。

加息環(huán)境下，REITs 投資性價比凸顯

作為一種大類資產(chǎn)配置的類型，REITs 不僅擁有了抵御通脹的良好特質(zhì)，而且兼具股票和債券的優(yōu)勢——既有機(jī)會獲得物業(yè)增值帶來的資本利得，又可通過租金收入分配獲取較穩(wěn)定的期間現(xiàn)金流，使得在長時間內(nèi) REITs 的收益表現(xiàn)明顯要優(yōu)于權(quán)益和債券。

但在部分投資者的認(rèn)知中，加息環(huán)境下，REITs 的市場表現(xiàn)會欠佳，但事實(shí)真的如此嗎？

其實(shí)情況可能恰恰相反，在利率上升的信號出現(xiàn)時，REITs 遭到拋售是普遍現(xiàn)象，因?yàn)槭袌稣J(rèn)為在利率上升將損害 REITs 的盈利能力，并且降低其持有的房地產(chǎn)價值。這樣的情緒面變化往往非常強(qiáng)烈，并且在短期內(nèi)會形成自我強(qiáng)化，但其中是存在誤解的。

在現(xiàn)實(shí)中，之所以加息，往往是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)過熱或者通脹過高，而這兩者都對 REITs 相對有利。這也就解釋了為什么 REITs 在過去的加息周期中實(shí)際上跑贏了標(biāo)普 500。復(fù)盤過往歷次加息后美股 REITs 的走勢來看，REITs 在加息后的 12 個月內(nèi)平均產(chǎn)生 17.4% 的回報率，這幾乎是標(biāo)普 500 回報率的兩倍。

深究其中的原因可以發(fā)現(xiàn)，之所以會出現(xiàn)這樣的情況，是因?yàn)?REITs 總收益率不僅跟利率變動有關(guān)，還受債務(wù)水平、股息支付、租金等其他因素的作用。

這些因素可以大致分為兩個方面，一是影響 REITs 實(shí)際的股利收益率，二是影響無風(fēng)險利率。REITs 的總收益率由這兩者共同決定，當(dāng)實(shí)際中的股利收益率與 10 年期國債收益率之間的利差擴(kuò)大時，REITs 公司的總收益率也隨之上升，利差每擴(kuò)大 1 個百分點(diǎn)，REITs 公司的年度總收益率能提高 9.2 個百分點(diǎn)。

因而，即使是在升息過程中，如果股利的漲幅超過升息的幅度，股價仍將呈上升趨勢，此時 REITs 公司表現(xiàn)出較強(qiáng)的股性；但如果股利的漲幅小于升息的幅度，REITs 的股價就將呈下降趨勢，而表現(xiàn)出債性。

總之，由于 REITs 公司兼具股性和債性，所以，其總收益率與單一的某個因素并不是簡單的線性關(guān)系。

正是由于這樣復(fù)雜的關(guān)系，使得我們在研究 REITs 時，除了關(guān)注宏觀的大環(huán)境，更應(yīng)聚焦到 REITs 產(chǎn)品的底層資產(chǎn)上，關(guān)注其每單位基金派息（DPU）的增長情況。

國內(nèi)資產(chǎn)受熱捧，越秀房產(chǎn)基金優(yōu)勢顯現(xiàn)

基于此邏輯來看當(dāng)前 REITs 市場的發(fā)展趨勢，也就不難理解為什么許多 REITs 開始收購國內(nèi)資產(chǎn)。原因就是當(dāng)前的全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動力要明顯更強(qiáng)，對應(yīng)資產(chǎn)所帶來的收益率也更高。

先是春泉產(chǎn)業(yè)信托在 4 月達(dá)成一項(xiàng)收購，后是 6 月，順豐房托和招商局商業(yè)房托也分別公告稱，公司收購了國內(nèi)資產(chǎn)。除此外，甚至港資背景的 REIT，領(lǐng)展房產(chǎn)基金也開始收購國內(nèi)資產(chǎn)。

可見，國內(nèi)資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)獲得了各大基金的一致性預(yù)期。在這一眾 REITs 中，越秀房產(chǎn)基金作為香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，可以說是領(lǐng)先行業(yè)的存在。

并且，正如前文所說的，足夠厚的 DPU 才是 REITs 產(chǎn)品的核心競爭力。去年，越秀房產(chǎn)基金通過收購越秀金融大廈，成功將物業(yè)組合將增至 9 項(xiàng)，有效地增厚了基金的內(nèi)在價值，為基金單位持有人帶來更高的投資回報。

圖：越秀房產(chǎn)基金不斷增厚的分派