寧波聯合（600051）2022年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
本報告期，公司營業收入26.57億元，營業成本23.65億元，分別完成年度經營計劃的113.1%和119.4%，主要系煤炭進口業務量超出預期，致使子公司進出口公司銷售收入和銷售成本共同超計劃；費用總額1.47億元，完成年度經營計劃的67.1%，主要系銷售費用的實績低于計劃所致，低于的主要原因是溫州和晟公司由于房產銷量減少致使營銷開支相應減少。與上年相比，本年業績下降的主要成因是主營業務利潤減少，系子公司溫州銀和公司商品房銷售收入較去年大幅減少所致，減少的主要原因是其竣工交付的房產面積減少。
(資料圖)
1、電力、熱力生產和供應業務報告期內，本業務完成發電量27,857萬度，較上年減少11.6%；完成售電量34,676萬度，較上年增長1.5%；完成售熱量146萬噸，較上年減少12.1%；實現營業收入61,052萬元，較上年增長5.1%；實現凈利潤8,504萬元，較上年增長12.0%。報告期內，由于宏觀經濟下滑，區域內用戶用電、用熱需求受到不同程度影響，是導致售電量增速下降，售熱量減少的主要原因；然得益于熱網、電網的政策性遷改補償收入，使凈利潤保持增長。報告期內，全資子公司熱電公司扎實開展公司安全生產與環保排放監管；加強煤炭供應鏈管理；科學開展生產運維，有序推進技改升級，精細動態做好一廠兩網的運行管理。規范內部控制體系運行，完善用人機制、強化培訓考核。穩步推進電力業務建設，做好售電業務發展與區域光伏等新能源項目建設，截止報告期末已完成光伏項目裝機容量1590Kwp。2、房地產業務本報告期，公司房地產業務實現收入3.43億元，較上年減少80.4%，減少的主要原因是子公司溫州銀和公司商品房銷售收入減少。報告期內施工總建筑面積51萬平方米，其中：合營公司溫州和欣公司新開工蒼南縣靈溪鎮江南新區B-24地塊和欣麗園項目建筑面積21萬平方米,子公司溫州和晟公司竣工霧城半山半島旅游綜合體一、二、三期10萬平方米，報告期末在建建筑面積41萬平方米。具體經營情況如下：（1）子公司溫州銀聯公司、子公司溫州銀和公司、子公司溫州和晟公司、子公司龍港和立公司和合營公司溫州和欣公司按計劃有序推進各項目的工程建設和各項經營工作。截至本報告期末：子公司溫州銀聯公司天和家園二期簽約面積6.50萬平方米（累計可銷售面積7.53萬平方米）；瑞和家園（商業）簽約面積0.42萬平方米（累計可銷售面積1.64萬平方米）。子公司溫州銀和公司銀和望府、銀和新天和家園一、二期已售罄；泰和云棲項目工程建設進展順利，主體結構結頂并進入內裝及市政、綠化配套施工，簽約面積0.49萬平方米（累計可銷售面積2.24萬平方米）。子公司溫州和晟公司的霧城半山半島旅游綜合體一期、二期和三期工程建設順利收尾并完成竣工備案，一、三期商品房簽約面積0.32萬平方米（累計可銷售面積5.05萬平方米，其中報告期內新增可銷售面積3.27萬平方米）。子公司龍港和立公司的天和景園工程建設進展順利，主體結構結頂并進入內裝及市政、綠化等配套施工，簽約面積0.56萬平方米（累計可銷售面積3.94萬平方米，其中報告期內新增可銷售面積1.87萬平方米）。合營公司溫州和欣公司的和欣麗園項目開工后工程建設進展順利，局部已主體結構結頂并順勢開盤，簽約面積1.69萬平方米（累計可銷售面積6.24萬平方米）。（2）全資子公司嵊泗公司繼續做好天悅灣濱海度假村A區的商品房銷售及售后服務工作。截至本報告期末，天悅灣濱海度假村A區商品房簽約面積3.49萬平方米（累計可銷售面積5.03萬平方米）。為優化經營結構，降低運營成本，自2022年7月1日起，公司將位于浙江省嵊泗縣天悅灣濱海度假區的安梵酒店及配套別墅等資產整體出租，租賃期間公司不再自營上述酒店業務。（3）全資子公司梁祝公司繼續做好逸家園一、二期住宅及住宅底商的尾房銷售工作。截至本報告期末，一期住宅及住宅底商簽約面積6.30萬平方米（累計可銷售面積6.41萬平方米）；二期住宅及住宅底商簽約面積8.83萬平方米（累計可銷售面積9.18萬平方米）。為優化經營結構，降低運營成本，自2022年1月起，梁祝公司將梁祝文化園的資產進行了整體出租，租賃期內梁祝公司不再自營梁祝文化園景區經營業務。（4）全資子公司建設開發公司所持有的位于寧波經濟技術開發區聯合開發區域的存量土地，其開發的前期工作仍努力推進之中。此外，存量房產的處置工作仍繼續推進。3、批發業務本報告期，子公司進出口公司在持續強化風險控制的前提下，多措并舉，積極應對外貿形勢的各種變化，完成出口額27,937萬美元，較上年增加20.82%，主要系新客戶增加所致；進口額22,664萬美元，較上年增加118.11%，主要系煤炭進口量增加所致。受進出口業務量增長的影響，該公司本報告期的主營業務收入與上年相比，增幅為37.85%，受煤炭業務價格波動的影響，該公司本報告期的凈利潤與上年相比，降幅為41.50%。二、報告期內公司所處行業情況報告期內，公司所從事的主要業務為電力、熱力生產和供應業務、房地產業務、批發業務。行業情況分別概述如下：1、電力、熱力生產和供應業務報告期內，受經濟下行沖擊，區域用戶生產受到明顯影響，疊加國際國內宏觀復雜形勢的影響，區域經濟整體呈現下滑態勢，區域用電、用熱需求下滑明顯，全資子公司熱電公司發電量和售熱量同比均有所下降。該公司冷靜應對市場變化，扎實做好各項運營工作，確保了平穩發展的經營局面。2、房地產業務報告期內，房地產行業“房住不炒，因城施策”的政策定位未變，“穩地價、穩房價、穩預期”的目標沒變。受多重因素影響，全國房地產市場整體形勢持續下滑，住宅市場銷售低迷,商業地產和文旅地產沖擊明顯,購房者信心明顯不足，部分開發商資金鏈出現問題，“保交樓、保民生、保穩定”成為政府和社會關注焦點。政府適時陸續出臺了行業金融信貸和降息等扶持政策,但未來行業政策效應和市場的走向尚需時間觀察。受行業整體形勢和屬地市場趨勢等因素制約，公司開發項目的銷售受到一定影響。公司將繼續審時度勢，合理安排建設周期，積極優化營銷模式，適時調控銷售節奏，努力降低存量資產，不斷鞏固并提高公司房地產業務的市場競爭力和盈利能力。3、批發業務報告期內，受俄烏沖突、美聯儲持續加息等因素影響，全球經濟持續面臨多重壓力。子公司進出口公司繼續利用品牌、服務和政策優勢穩定老客戶，并給予針對性的經營支持以穩定業務量；積極參加網上貿易展會拓展新市場；通過出口信保業務減少收匯風險；在控制經營風險的前提下，積極拓展煤炭進口業務。三、報告期內公司從事的業務情況1、電力、熱力生產和供應業務全資子公司熱電公司擁有4爐4機的生產規模，總裝機容量45MW，供熱能力約400T/h。供電區域覆蓋寧波經濟技術開發區聯合區域，擁有110KV變電所一座及10KV供電線路60公里；供熱范圍覆蓋寧波經濟技術開發區聯合區域、青峙化工區及江南出口加工區等周邊區域，熱網管線長72公里，熱用戶逾100家。其水煤漿分公司主要從事水煤漿的制造、受托加工及銷售業務。抓好安全生產管理，做好環保設施升級和污染物排放控制工作，是本業務持續發展的基礎。堅持“保存量、拓增量”的經營方針，充分挖掘市場潛能；合理調節運行方式，充分發揮設備性能；深化售電業務板塊建設，培育新的業績增長點，是本業務持續發展的關鍵。2、房地產業務公司的房地產業務主要包括傳統住宅、文化旅游地產和特色商業地產。傳統住宅開發主要在寧波、蒼南和龍港等地，所開發的產品包括中高層住宅、多層住宅等；文化旅游及特色商業地產開發主要在寧波、嵊泗和蒼南等地，分別以嵊泗天悅灣景區為依托的海濱度假村海景公寓、以蒼南馬站鎮霧城漁寮沙灘景區為依托的半山半島旅游綜合體、梁祝天地休閑廣場項目和蒼南瑞和家園的商業綜合體項目。公司作為區域性房地產開發企業，在寧波、蒼南、龍港、嵊泗等地具有豐富的開發經驗，形成了獨特的競爭優勢。公司在寧波曾開發的天一家園、天水家園、天合家園、逸家園等項目，均具有較好的品牌影響力，但目前受外來大型龍頭房地產企業的市場擠壓，包括本公司在內的本土中小型房地產企業的整體市場占有率逐年下降；公司在蒼南縣和龍港市開發的怡和城市家園、天和家園、瑞和家園、銀和望府、新天和家園、天和景園、泰和云棲、和欣麗園等“和”系列住宅項目，引領了當地房地產發展，整體開發規模位居當地房地產企業前列，成為當地的行業標桿；公司在嵊泗開發的天悅灣景區以及天悅灣濱海度假村A區（包括海景公寓及商業街，下同），引領了嵊泗的旅游開發和旅游地產開發。3、批發業務公司的批發業務主要是子公司進出口公司的進出口貿易，其經營模式是自營并為中小企業提供通關、倉儲、外匯、物流、信保等外貿綜合服務，其進出口商品主要包括煤炭、化工產品、服裝、紡織品、鞋類等，業績主要來自自營的買賣差價及提供綜合服務的買賣凈額或所賺取的服務傭金。報告期內，公司所從事的主要業務、主要產品及其用途、經營模式、主要的業績驅動因素未發生重要變化，業績變化符合相應的行業發展狀況。四、報告期內核心競爭力分析1、電力、熱力生產和供應業務（1）區域優勢。全資子公司熱電公司的電力、熱力生產和供應業務在寧波經濟技術開發區聯合區域具有相對壟斷的競爭優勢，且擁有多年的區域電網、熱網經營管理經驗。報告期內，該公司秉承“保存量、拓增量”的經營方針，認真研判政策動態，積極推進設備的升級換代，優化產能布局；推進電網、熱網技改升級，降低兩網損耗，提升運行經濟性。截至本報告期末，區域競爭優勢保持穩固。（2）設備優勢。全資子公司熱電公司現有的3臺130T/h高溫高壓循環流化床鍋爐、1臺75T/h高溫高壓循環流化床鍋爐、2臺12MW高溫高壓背壓式汽輪發電機組、1臺6MW高溫高壓背壓式汽輪發電機組和1臺15MW高溫高壓抽凝式汽輪發電機組，均已按照環保政策要求完成了脫硫、脫硝、低氮燃燒和鍋爐煙氣超低排放技術改造，其整體經濟效能和環保排放優勢明顯，電、熱供應的保障與靈活調度能力顯著提高。報告期內，該公司在完成主設備高溫高壓改造基礎上，繼續推進局部設備的升級換代，補短板、強弱項，不斷增強本業務核心競爭力。2、房地產業務（1）扎實的內部管理和穩健的經營風格。本報告期，公司繼續強化對各房地產項目在前期定位、設計優化、成本管理、市場營銷、施工質量、施工進度等方面的管控力度。使公司房地產業務的內部管理更為扎實，管控能力不斷提高。歷年來公司秉承穩健經營的理念，合理使用資金杠桿，使公司在面對劇烈的行業波動和政策調控時能保持平穩發展的局面。（2）優質的項目資源。公司現有儲備或開發的房地產項目具有資源或區位優勢。公司在嵊泗開發的房地產項目緊鄰天悅灣景區2.8公里長的南向天然沙灘，具有一線海景優勢；位于蒼南和龍港的房地產項目均坐落于當地城市發展的新區或優質旅游景區，該等區域的發展和住房需求具有較大潛能，位于蒼南的馬站鎮霧城半山半島旅游綜合體項目，地處蒼南縣政府重點打造的濱海旅游基地，擁有良好的山海景觀資源。（3）優秀的經管團隊。公司已從事多年房地產開發經營，積累了較為豐富的房地產開發和運作經驗，擁有一支敬業、精業且較為穩定的專業人員隊伍和經驗豐富的經營管理團隊。（4）優良的品牌效應。歷年來，公司在寧波、嵊泗及蒼南、龍港等地所開發建設的各個樓盤均以良好的工程和居住品質受到廣大業主的認可，打造了公司在開發項目當地的品牌效應。3、批發業務報告期內，子公司進出口公司被浙江省商務廳認定為“省級外貿綜合服務示范企業”，系浙江省重點聯系外貿企業，被寧波市商務局認定為“2020-2022年寧波市外貿實力效益企業”。本報告期，公司的核心競爭力未發生重要變化。五、報告期內主要經營情況報告期內，公司營業收入265,654萬元，較上年減少28.7%，主要系子公司溫州銀和公司商品房銷售收入減少所致，減少的主要原因是竣工交付的房產面積減少；歸屬上市公司股東的凈利潤14,995萬元，較上年減少39.9%，主要系子公司溫州銀和公司商品房銷售收入減少所致。
六、公司關于公司未來發展的討論與分析(一)行業格局和趨勢1、電力、熱力生產和供應業務報告期內，全資子公司熱電公司在寧波經濟技術開發區聯合區域繼續保持了電力、熱力生產和供應領域的優勢地位。報告期內，經歷了發電量和售熱量的下滑后，隨著宏觀經濟的企穩，熱、電業務的發展主要取決于區域內企業生產經營對熱、電需求能否回升并保持穩定的增長。公司將在做好運營管理基礎上，加快推進電力業務板塊建設，加強售電業務市場拓展，做好光伏發電等新能源補充項目的建設，積極推動電力業務穩步發展。2、房地產業務房地產業作為國民經濟重要產業,輻射上下游產業廣泛，平穩健康發展是未來方向。隨著國家和地方對房地產業扶持政策的持續發力，尤其是四季度央行針對房地產企業實施的信貸融資、債券融資和股權融資的扶持措施，供給端信心有所恢復，土地市場供求情勢有所好轉，各地因城施策調整優化政策也促使市場預期出現積極變化，一、二手房產交易量漸趨平穩，房地產市場大幅下滑的勢頭得到了一定程度的遏制。順應趨勢并在競爭中求發展，是公司房地產業務發展的工作重點。房地產市場的持續波動對公司的政策預判能力、市場把控能力、融資能力、產品競爭能力和客戶服務能力等各方面都提出了更高要求，公司發展將更多地從規模導向轉向質量導向,面對激烈競爭的市場環境,提高自身綜合競爭能力，積極應對行業格局變化,吸取先進行業經驗,適時增加土地儲備,積極加大營銷力度和去庫存,繼續做好傳統優勢區域市場開發工作。3、批發業務目前對外貿易穩中發展的總體態勢沒有改變，然而俄烏沖突依然嚴重，各經濟體貿易需求不確定性依然存在。因此，公司進出口業務未來的經營和發展，既要把握新的機遇，也要迎接新的挑戰。子公司進出口公司作為浙江省“省級外貿綜合服務示范企業”，將繼續發揮自身有利條件，在激烈的市場競爭中力求進出口業務的穩定增長。(二)公司發展戰略穩健發展房地產業務、熱電業務和國際貿易三大傳統主業。以適應市場為導向，加強成本管理，提高營銷能力，提升房地產開發經營水平；以設備管理為基礎，完善精細化的管理模式，加快熱電業務的市場拓展；以風險控制為前提，創新外貿經營模式，穩健經營謀求新發展。1、電力、熱力生產和供應業務持續對宏觀經濟走向、環保政策新規和區域市場情況保持高度關注；根據區域市場尤其是區域供用熱規劃的變化，適時調整目標市場定位與生產經營策略；按照國家環保政策要求，及時做好生產系統和環保設施的升級改造，提升設備整體效能；優化生產運行方式，充分發揮設備高效優勢；抓住國家電力體制改革契機，深化電力業務拓展；優化資源配置、合理規劃布局，構建公司熱電業務新體系。2、房地產業務在做好傳統住宅開發的同時，全面做好文化旅游地產等特色地產的開發和管理，做好梁祝天地休閑廣場、瑞和家園商業綜合體、半山半島旅游綜合體等特色商業項目的招商和運管等工作。繼續加強品質提升、成本控制、管理優化，進一步提升房地產開發經營管理水平；借勢自身品牌，立足寧波、蒼南和龍港，積極探索新的合作投資開發模式并獲取當地和周邊區域合適的具有較高性價比的土地項目資源，加快新開發項目和存量資產的銷售去化，增強公司房地產業務的發展后勁。3、批發業務穩健經營傳統進出口業務，嚴控風險，開源節流；全力營運好外貿綜合服務平臺，積極優化外貿經營新模式，以優質便利的服務，招攬更多的客戶。(三)經營計劃2023年度的經營目標，以及為達到經營目標擬采取的策略和行動：1、電力、熱力生產和供應業務：計劃完成發電量23,700萬度，售電量32,500萬度，售熱量136萬噸。繼續抓好公司安全生產管理，夯實安全基礎，實現發電系統安全運行兩個一百天，供電系統安全運行三個一百天。嚴格落實環保排放監管，確保達標排放，并做好“碳達峰、碳達標”等環保新政的對接落實。積極做好煤炭的供應管理，保證生產用煤的連續穩定供應。加強電網、熱網的運維與損耗管理，提升兩網運行經濟性和安全性。關注用戶動態，優化經營策略，維護存量市場穩定，做好供用電、熱規劃調整，積極拓展新用戶；繼續開展各類技術升級改造，補齊短板，提升設備整體效能；加快管理的現代化轉型，提升管理規范化水平；繼續做好售電業務板塊布局，實現電力業務穩步發展。2、房地產業務：（1）全資子公司建設開發公司繼續做好存量房產的處置工作，繼續推進所持有的位于寧波經濟技術開發區聯合開發區域的存量土地開發的前期工作，在此基礎上，努力獲取本市合適的具有高性價比的開發用土地。（2）子公司溫州銀聯公司做好蒼南天和家園二期和瑞和家園商業綜合體可售房源的續銷及自持物業的經營管理工作。子公司溫州銀和公司做好泰和云棲項目的工程建設收尾、驗收、竣工交付，及商品房續銷。子公司龍港和立公司做好天和景園的工程建設收尾、驗收、竣工交付，及商品房續銷。子公司溫州和晟公司做好蒼南馬站鎮霧城半山半島旅游綜合體一、三期商品房的續銷和二期酒店的運管，及四期項目的相關前期工作。合營公司溫州和欣公司做好和欣麗園項目的工程建設和商品房續銷工作。（3）全資子公司嵊泗公司做好天悅灣濱海度假村A區的商品房續銷和自持物業的持續經營工作；做好出租存量資產的監督管理工作；做好擬開發地塊的規劃方案溝通等相關處置工作。（4）全資子公司梁祝公司做好逸家園一期、二期的尾房續銷工作；做好梁祝天地休閑廣場的招商、運營及梁祝文化園等出租資產的監督管理工作。2023年，子公司溫州銀和公司竣工備案泰和云棲項目7萬平方米，子公司龍港和立公司竣工備案天和景園項目12萬平方米。3、批發業務：密切關注俄烏沖突、世界經濟形勢的新變化，積極調整經營策略；在穩定傳統進出口業務的前提下，探索外貿新模式，提高出口業務的競爭能力和盈利能力，尋求業務新增長；繼續穩健開展進口業務，在確保盈利條件下，穩定進口規模，嚴格落實經營風險控制要求。上述經營計劃不構成公司對投資者的業績承諾，敬請投資者對此保持足夠的風險意識，正確理解經營計劃與業績承諾之間的差異。(四)可能面對的風險1、電力、熱力生產和供應業務：（1）政策風險：國家對熱電聯產項目的新建及改造升級，均有嚴格的限制與要求，這對本業務的產能擴張和發展形成了制約；本業務的發展同區域產業的規劃和發展緊密相關，產業政策的變化或調整，將在影響供應區域電熱需求的同時，聯動影響本業務的經營規模和經濟效益。為此，公司將實時關注宏觀政策變化，實時跟進區域產業動態，全面做好與化解政策風險相關的各項工作。（2）環保風險：在國家環保政策嚴格監管的新常態下，公司的環保投入及其運營維護成本會隨之增加，從而影響到本業務的獲利能力。公司將繼續做好污染物超低排放等環保設施的日常運行工作，確保污染物達標排放，同時，繼續做好碳排放交易等環保政策的跟蹤與應對，積極落實環保基建和節能改造工作。（3）電價風險：隨著國家電力體制改革的推進，售電業務日漸放開，供應區域售電市場的價格競爭日趨激烈，同時，電價的市場化及用戶議價能力的提高，均會對公司電力業務的收入和獲利產生不利影響。（4）市場風險：經濟形勢和市場環境的多變，給公司電、熱用戶的生產經營帶來諸多不確定性，從而引起其電、熱需求的波動，進而影響到本業務的穩定性。公司將密切關注電、熱用戶的生產動態，及時調整經營策略，力求營造合作共贏局面，確保存量市場的穩定。在此基礎上，挖掘和開發潛在市場，積極拓展新用戶，同時根據區域發展規劃完善和優化業務布局。（5）技術風險：目前，全資子公司熱電公司的生產設備及輸送管網均符合國家環境保護、能效管理等方面的要求，因此，本業務所面臨的主要技術風險是技術替代風險。公司將持續密切地關注電力、熱力生產和供應技術的更新和取代情況，與時俱進地做好本業務的技術改造與升級工作，確保熱電生產和供應技術的先進性。上述風險因素對公司當期的經營業績未產生重大影響。2、房地產業務：（1）政策風險：國家層面的房地產調控政策以及地方層面的調控措施均會對房地產行業產生重大影響。公司將加強對國家宏觀政策及地方性房地產政策的研究，因勢利導，前瞻性地根據政策的變化調整房地產開發節奏和銷售策略，加速回籠資金，最大程度地降低政策變化對公司房地產業務的經營管理和未來發展所造成的不利影響。（2）經營風險：隨著房地產市場競爭的日益加劇，公司取得開發土地的難度不斷加大，使得公司保持和提高房地產業務盈利規模面臨挑戰，同時，房地產宏觀形勢的波動，也對購房者的心理預期和交易行為產生強化效應，對公司把握拿地、開發和推盤時點的能力帶來挑戰。公司將密切關注國家和地方的房地產政策變化及其趨勢，把握好項目開發節奏，盡力降低經營風險，提高盈利水平。此外，公司已從單一的傳統住宅開發轉向住宅、文化旅游地產、特色商業地產等多業態發展，對公司在相關房地產策劃、開發、銷售、招商、運營等方面的要求不斷提高。公司將進一步優化人力資源配置，不斷增強房地產項目的投資把控能力、營銷策劃能力和營運盈利能力，提高房地產項目的開發水平和獲利水平，確保經營目標的實現。（3）財務風險：房地產行業屬于資金密集型行業，隨著房地產市場的持續波動，銀行信貸政策和貸款規模均會隨時收放調整，并對公司房地產業務的拓展和現有項目的開發帶來制約，而文化旅游地產項目和特色商業地產項目又具有占用資金較多和投資回收期較長的特點，增加了公司房地產開發資金有效供給的難度。公司將穩步加快項目開發節奏，加速售房資金回籠；努力創新商業地產的盈利模式，提高資金使用效率；積極探索合作投資等多樣開發模式，降低資金周轉壓力，同時加強與銀行和非銀行金融機構合作，積極嘗試多元化的融資方式，以滿足現有房地產項目開發建設和房地產業務土地儲備的資金需求，努力防范財務風險。3、批發業務：（1）經營風險：受俄烏沖突等因素影響，世界經濟不確定性提升，加大了市場需求和國際貿易突變的頻度，也加大了公司甄別、防范和化解外貿風險的難度，從而加大了公司進出口業務的經營風險；跨境電商、市場采購貿易等外貿新業態，也使傳統外貿發展壓力進一步增大。公司將借助外貿綜合服務平臺的優勢，強化服務，穩健經營謀求新發展。（2）匯率風險：人民幣匯率劇烈波動將對公司進出口業務的經營業績造成較大影響。對此，公司將從經營目標和整體布局出發，不斷完善匯率風險管理制度，加強匯率管理專業人才的培養，并選擇有利的幣種和結算方式，提升應對匯率風險的能力。
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