本報記者 王麗新
8月23日晚間，合景悠活交出2022年中期業(yè)績考卷。報告期內(nèi)，合景悠活實現(xiàn)營業(yè)收入20.64億元，同比增長68.0%；毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%；凈利潤3.3億元，同比增長3.4%，凈利率為16%。
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“上市以來，我們一直在持續(xù)走獨立市場化發(fā)展路徑，通過收并購讓規(guī)模快速上升。到目前為止，第三方在管項目面積占比達到88%，我們已經(jīng)形成第三方物業(yè)和自有物業(yè)協(xié)同發(fā)展的良好局面，市場化獨立性能力加強。”合景悠活集團首席執(zhí)行官王建輝向《證券日報》記者表示，
“物管行業(yè)未來競爭不小，市場集中度會進一步上升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，但隨著人們對居住服務品質(zhì)提出更高要求，物管行業(yè)服務版圖的可延伸范圍仍然較廣，同時溢價空間仍然可觀。未來2年-3年內(nèi)，物管行業(yè)增長前景較大，企業(yè)在探索與成長的過程中，更需主動尋求并緊抓恰當時機穩(wěn)健發(fā)展。
凈利潤達3.3億元
對比行業(yè)同類企業(yè)營收及盈利水平來看，合景悠活取得了一份相對不錯的成績。
從細分業(yè)務板塊變現(xiàn)來看，今年上半年，合景悠活住宅物業(yè)管理服務收入10.34億元，同比增加22.4%；非住宅物業(yè)管理及商業(yè)運營服務收入10.31億元，同比增長168.5%。
截至6月30日，合景悠活非住宅物業(yè)的累計在管建筑面積約為1.13億平方米。同時，公司為25個購物中心及寫字樓項目提供商業(yè)運營服務。據(jù)王建輝透露，未來3年-5年內(nèi)，還會進駐10個以上的寫字樓項目。
提及城市服務業(yè)務的進展，王建輝稱，關于這類新業(yè)務，行業(yè)正在積極探索和觀望。面向未來，合景悠活對該業(yè)態(tài)保持謹慎、積極樂觀的態(tài)度，將在西南、華中等地進行異地復制。
在盈利能力方面，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)毛利6.22億元，同比增加14.5%，毛利率為30.1%，去年同期毛利率為44.2%；凈利潤為3.3億元，同比增加3.4%，凈利率為16%。
對于毛利率下滑的原因，合景悠活執(zhí)行董事兼首席財務官楊靜波表示，該毛利率表現(xiàn)在公司的預期之內(nèi)，其中住宅業(yè)務毛利率約25%、非住宅部分約35.3%。毛利率降低主要是受業(yè)態(tài)組合變化的影響。報告期內(nèi)，公司收購的公建項目數(shù)目增加，而該部分的毛利率接近市場水平。
“接下來，隨著業(yè)務板塊增長，預計毛利率會保持穩(wěn)中有升的水平。”合景悠活管理層表示，在降低銷售成本方面，未來有幾個方向。一是，隨著在管面積和規(guī)模增長以及集約化，規(guī)模效益將體現(xiàn)；二是科技賦能及流程打造方面，會帶來運營效率和品質(zhì)的提升；三是提升增值服務以及實施各種降本增效措施，預期銷售成本會穩(wěn)步保持平滑趨勢。
在鞏固基本盤和提升利潤方面，關榮雪認為，合景悠活未來商業(yè)模式的優(yōu)勢主要集中在兩個方面。第一，差異化商業(yè)運營模式為企業(yè)發(fā)展奠定了堅實的穩(wěn)定性，在城市布局上主要集中于大灣區(qū)及長三角區(qū)域的熱點城市，未來還計劃在上海、重慶等一、二線核心城市打造標桿項目，其根據(jù)區(qū)域的人口結構打造全業(yè)態(tài)覆蓋項目，對于客群的穩(wěn)定以及品牌影響力的提升均有一定的助力作用；第二，合景悠活圍繞社區(qū)內(nèi)的需求，開展了多元化的增值服務，由于社區(qū)增值服務具有發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒂芰姷奶攸c，疊加合景悠活以服務高端商業(yè)為主，盈利水平相對較高，均是其未來發(fā)展的優(yōu)勢。
第三方在管面積占比近九成
值得關注的是，今年上半年，合景悠活加碼市場拓展，外拓版圖不斷延展。
截至2022年6月30日，合景悠活集團已進駐全國22個省、自治區(qū)與直轄市的147個城市，在管面積和合約面積分別為2.14億平方米和2.85億平方米。按地域分布來看，項目主要分布在粵港澳大灣區(qū)、長三角等經(jīng)濟較為發(fā)達的地區(qū)，其在粵港澳大灣區(qū)的在管面積達7880萬平方米，在長三角的在管面積達4920萬平方米。
“上市以來，我們一直在持續(xù)走獨立市場化發(fā)展路徑，通過收并購讓規(guī)模快速上升。到目前為止，第三方在管項目面積占比達到88%，我們已經(jīng)形成第三方物業(yè)和自有物業(yè)協(xié)同發(fā)展的良好局面，市場化獨立性能力加強。”合景悠活集團首席執(zhí)行官王建輝向《證券日報》記者表示，為了加強經(jīng)營的可持續(xù)性，未來將圍繞“三個關鍵詞”發(fā)力，一是“初心致遠”，長期構建客戶、員工、供應商信任體系，在品質(zhì)服務及產(chǎn)品上發(fā)力，形成增長飛輪；二是“持續(xù)投入”，未來，整個行業(yè)會經(jīng)歷數(shù)字化提質(zhì)增效管理模式變革階段，當具備數(shù)字化基礎后，需適時引入流程再造、組織扁平、共享服務和集中管控等數(shù)字化手段；三是“保持增長”，公司一直高度重視面向未來獨立市場發(fā)展能力的打造，將用多種手段及靈活的合作模式進一步發(fā)展。
值得一提的是，報告期內(nèi)，合景悠活共拓展新項目334個，外拓合約面積合計達1400萬平方米，拓展業(yè)態(tài)覆蓋住宅、商業(yè)、公建及城市服務等，內(nèi)生動力為企業(yè)發(fā)展注入了生機和活力。截至目前，合景悠活集團第三方在管面積占比達88%，接近九成。
“從當前來看，收并購仍是物業(yè)企業(yè)擴大規(guī)模的主要方式。由于當前地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力仍然不小，預期未來對物業(yè)關聯(lián)公司的支持力度會逐漸下降，因此物管行業(yè)可通過收并購來壯大自身規(guī)模。”關榮雪向《證券日報》記者表示，不過，這種方式具有成本高、投后管理難等特征，因此，在收并購上應多持謹慎態(tài)度，注重標的質(zhì)量的同時，也關注戰(zhàn)略協(xié)同和盈利性。
對此，同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，雖然行業(yè)整體增速下降，但行業(yè)集中度會走高，加快外拓符合公司及行業(yè)發(fā)展規(guī)律。因此，物管行業(yè)的收并購潮還將繼續(xù)，而地產(chǎn)母公司經(jīng)營穩(wěn)健，物管業(yè)務規(guī)模增長訴求高的頭部企業(yè)，其發(fā)起大標的收購的積極性更強烈。而規(guī)模小、管理資產(chǎn)價值度低、管理模式無創(chuàng)新的企業(yè)或?qū)⒊蔀楸皇召弻ο蟆?/p>
不過，王建輝直言，目前市場的競爭在加劇。當下行業(yè)處在調(diào)整期，近期收并購的活躍度在下降，大家更加關注內(nèi)生性的增長，常規(guī)領域的外拓競爭進一步加劇。
（編輯 喬川川）
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