總開發面積超過120萬平方米、在京累計開發地產項目7個，起步于北京房地產市場的北京強佑房地產開發公司(以下簡稱“強佑地產”)，也曾是北京地產圈中小有風光的一家本土房企。近期北京商報記者走訪其在海淀區清河板塊一在售項目——府學上院發現，這個備案名為“清河嘉園”、首期開盤于2006年的項目，至今還沒有徹底建設完成，計劃18棟的社區規模還有8棟未建設、2棟正在建設。根據現場銷售人員表述，當前在售項目產權還有50余年。據此，該在售樓盤的產權年限已經縮水近18年，待售以及剩余未建樓盤產權年限將更短。在業內人士看來，盡管該地段交通以及各類配套相對較好，但是不盡合理的戶型設計以及大幅縮減的產權年限也對購房者置業產生了一定影響。
老盤推新
“你知道海淀區北五環邊上的強佑·清河新城嗎?2006年第一次開盤，現在已經是2019年，竟然還有房在賣!” 日前，北京商報記者隨同看房人宋鑫(化名)來到了北京海淀區內八達嶺高速與北五環清河交匯處、上清橋西北角的強佑·府學上院，見到了宋鑫口中的 “超級大盤”。
之所以將上述項目稱為超級大盤，一是因為其體量巨大。東臨八達嶺高速西側輔路，南依清河北岸，西至社會福利院，北至清河北路，占地23萬平方米、總建筑面積80萬平方米，其中綜合商業面積就近乎20萬平方米。二是因為開發年限已久。公開資料顯示，這個首期名為“清河新城”，二期及當前在售三期名為“府學上院”的項目，距離2006年首期面世，已經開發建設至第13個年頭。
盡管對外宣傳項目系該區域為數不多的在售商品新房，但從北京商報記者當日走訪項目售樓處情形來看，因只有零零散散的幾組客戶到訪，售樓處略顯冷清。
據項目現場銷售人員介紹， 府學上院項目三期(包括6#、7#)為準現房，目前有兩居、三居產品在售，兩居建面為83-126平方米，三居建面為180平方米。當前在售樓盤為6#，開盤于2018年10月3日，共計290套房源，主力戶型為83平方米實用兩居、126平方米舒適兩居、180平方米奢華三居，總價在600萬-1400萬元區間。房源得房率約80%，毛坯交付，預計交房時間為2019年12月31日。
此外，北京商報記者了解到，這個十余年前開盤的項目，每一期的售價都在走高，且開發商有意后續繼續提價。
“2006項目年首次開盤，2016年推出的二期均價在6.5萬元，當前三期單價在7.5萬-8萬元區間，因為區域價值起來了，周邊配套也逐漸完備。”現場銷售人員表示，項目仍具有升值空間，三期待售的7#也是2019年底交房，考慮到北京樓市行情以及屆時已成現房，有希望提價到8.5萬元/平方米。“內部報價已經報上去了，只待市住建委審核。”
強佑·府學上院首期至三期售價的提升背后，是海淀區房價的長期上漲。
來自諸葛找房的統計數據顯示，海淀區新建商品房銷售均價在2017年越過6萬元/平方米的門檻，而通過海淀區2010年以來銷售均價變化情況來看，2016年海淀區新房銷售均價上漲迅猛，同比上漲60.16%，2017年受調控政策影響，漲幅收窄，僅為21.74%;2018年在嚴格的調控環境下，海淀區新房銷售均價下跌，同比下跌12.58%。
產權縮水
房屋產權是由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按用途確定，居住用地為70年。老盤推新，考驗的不僅是項目的產品力及配套完善度，還要考慮到項目的產權時長。強佑·府學上院則因開發周期較長，面臨著產權年限隨項目開發建設縮水的情況。
據現場銷售人員表述，項目拿地于2001年，住宅用地產權將于2071年到期。按此計算，府學上院在售住宅產權已經縮水近20年，剩余產權還有50余年。另悉，該項目整體計劃開發建設18棟住宅樓以及1棟商業綜合體，當前1-5#、8-10#等8棟已先后于幾年前開發完畢，商業綜合體——甲一號樓也早已投入運營，當前三期6#及7#皆為準現房，正處于建設中，后續還將有8棟樓會接連動工并入市銷售。總結而言，項目待售以及剩余未建樓盤產權年限將更短。
就項目開發進展緩慢的原因等問題，北京商報記者致電強佑地產，工作人員表示應采訪清河公司并提供了聯系方式，不過截至記者發稿，所撥打電話未接通。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析稱，大盤開發建設進展緩慢原因主要有兩點：一是開發商方面，大盤的開發進度跟開發商的資金及開發策略有關，開發商的資金是否充足、開發策略是否符合市場需求等都是影響大盤開發建設進度的因素;二是政府規劃建設，大盤的開發進度跟政府后期規劃建設相關，后期政府對該地塊附近的規劃發生變化也將影響大盤的開發進度。
此外另有分析師表示，現實中確實存在超級大盤因分期銷售導致開發周期較長的情況，不過按照銷售人員表述，強佑·府學上院項目自2001年拿地、斷斷續續開發建設近20年還在賣，如此長的開發建設周期在北京房地產市場比較少見，開發商是因為資金鏈承壓無力建設，還是存了“捂盤惜售”的心思不得而知。
不過值得一提的是，6# 290套房源均已辦理預售項目抵押。根據預售項目抵押信息，抵押類型為在建工程及土地使用權抵押，抵押權人為興業銀行股份有限公司北京房山支行。
此外，北京商報記者了解到，除了銷售人員津津樂道的“三縱一橫三地鐵”交通網絡以及小有利好的清華附小分校處于社區旁、4家三甲醫院匯聚周邊外，府學上院項目也則存在戶型設計平庸的現實。
根據售樓處提供的主力戶型圖，83平方米小兩居的主臥及次臥分別為北向及西向，客廳則為西向。這樣的設計導致臥室與客廳的采光和通風都會受到影響;126平方米的大兩居則呈現 “類L型”，次臥及廚房并列排在戶型最北側，其下依次排列著公區衛生間、餐廳、客廳及陽臺。但狹長的通道式設計不但減損了戶型整體的采光效果，還造成了房屋功能空間的浪費。此外，該戶型廚房與餐廳距離較遠，功能分區上存在瑕疵;180平方米的大三居戶型則為側立的“類U型”設計，但兩個次臥均為北向設計，在當前主流市場上已經非常少見。此外，180平方米尺度戶型設計成如此狹長的廚房也比較遺憾。
“總體來說，上述幾個戶型設計缺乏亮點，居住舒適度一般，如果和市面上熱門樓盤戶型相比，強佑·府學上院的戶型設計缺乏競爭力。 ”一業內人士分析。
簽約數據一般可以直接反映出樓盤的受歡迎程度。市住建委交易信息顯示，府學上院并沒有銷售人員口中所說的那樣“搶手”，尚有一定選擇空間。根據市住建委預售商品房住宅項目公示信息，備案名為“清和嘉園”的府學上院，截至目前共取得了6期預售證，距離當前時間相對較近的預售證號為京房售證字(2018)119號，發證時間顯示為2018年9月29日，即強佑·府學上院在售的6#。此批次獲準銷售的住宅有290套，住宅擬售價格74504.98元/平方米，當前僅成交71套(截至2019年5月22日)，成交均價為74694.22元/平方米。
此外，6#另有80套房源已經預訂，1套房源正處于資格核驗中;若剔除上述房源，還有138套房源在售。這也就意味著府學上院自從2018年10月開盤8個月以來，去化約52.4%
看房人的擔憂
“買個126平方米的大兩居，樓層好點的話，總價就近千萬了。可是因為產權縮水就要少住20年，想想還是覺得有點虧!”府學上院住宅年限的縮減，成了宋鑫心里的一個結。
不過宋鑫稱，銷售人員寬慰他，房產證上的70年產權，指的是土地的使用權年限，到期的只是土地使用時間，不是房產，到時候可以繼續繳納土地出讓金重新取得房屋土地使用權。如果國家有拆遷計劃，則無償征用土地，并對地上物作價補償。“房屋的所有權永久屬于購房者，這個不用擔心，如果需要拆遷，會依照當時的市值評估價格來做賠償的。”
北京商報記者了解到，《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”
就上述關于住宅用地使用權屆滿后續期的規定，實際上，市場之中也存在一些不同的看法。有分析稱，相關規定給了買房族一顆“定心丸”，自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了購買者對土地使用權年限的后顧之憂。但也有些人擔心，法律并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定，這也給產權帶來了不穩定的因素。
宋鑫的擔憂似乎還沒有消除。
“盡管如此，我還是對于產權縮水有些介意，模糊的到期續約實際上沒有給我實在的安全感。如果后續土地出讓金以市值評估，房產也在我購買后確實有所升值，預期自己還是比較吃虧。”宋鑫如是說。
