近幾年，關(guān)于長(zhǎng)租公寓隱瞞和誘導(dǎo)租客開(kāi)啟“租金貸”服務(wù)的問(wèn)題屢被曝光，不斷消耗著行業(yè)的社會(huì)公信力。近日，深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)再度成為輿論焦點(diǎn)，深圳市市場(chǎng)監(jiān)稽查局對(duì)深圳市蛋殼公寓管理有限公司開(kāi)出《行政處罰決定書(shū)》，再度引起輿論廣泛關(guān)注。
據(jù)深圳市市場(chǎng)監(jiān)稽查局調(diào)查核實(shí)，蛋殼公寓就長(zhǎng)租公寓租賃與租客達(dá)成的合同，存在隱瞞和誘導(dǎo)“租金貸”業(yè)務(wù)、重復(fù)收取稅費(fèi)、侵犯租客選擇權(quán)、剝奪糾紛申訴權(quán)、對(duì)租客中止合同規(guī)定過(guò)多責(zé)任、違反房屋所在地法院專(zhuān)屬管轄的規(guī)定等，隱瞞多方面的問(wèn)題。而讓消費(fèi)者在不知情的情況下選擇“租金貸”，是其中最核心的問(wèn)題。
所謂“租金貸”，是指長(zhǎng)租公寓公司和金融公司合作，金融公司預(yù)先把一年或者兩年的房租付給租客公司，之后租客再按月支付房租給第三方金融公司。由于“租金貸”涉及第三方，且易導(dǎo)致租客心存顧慮，因此很多長(zhǎng)租公寓公司都采取各種手段，讓租客在不知情的情況下“享受”“租金貸”服務(wù)。
近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)在經(jīng)歷數(shù)輪融資，實(shí)現(xiàn)一定的市場(chǎng)占有率后，已進(jìn)入精耕細(xì)作、打造品牌的常態(tài)經(jīng)營(yíng)期，企業(yè)一方面需要進(jìn)一步搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模，另一方面需要加大營(yíng)銷(xiāo)推廣、精琢品牌，從而使得很多企業(yè)或多或少地面臨資金問(wèn)題。而目前，大部分公寓企業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)去獲得銀行大額授信、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以及獲得融資。因此租金分期是很好的一個(gè)融資手段，每一家公寓企業(yè)都會(huì)或多或少去使用一部分，有些頭部公寓企業(yè)也把租金分期產(chǎn)品作為主要的融資手段。
“租金貸”對(duì)于蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，也是融資渠道的一種。公開(kāi)資料顯示，從2015年到2018年，蛋殼公寓用3年時(shí)間讓自己擁有了10萬(wàn)間房源蛋殼公寓，而今年的目標(biāo)是管理30萬(wàn)間公寓。對(duì)于規(guī)模要達(dá)到30萬(wàn)間的蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，租金貸確實(shí)是不錯(cuò)的金融杠桿。通過(guò)租金貸業(yè)務(wù)，蛋殼公寓就可以預(yù)先收取一年的租金，用于擴(kuò)大規(guī)模。
總體來(lái)看，“租金貸”本身作為一種融資手段，在一定程度上緩解了租客的資金壓力，有較大的市場(chǎng)需求。據(jù)悉，銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)看好“租金貸”業(yè)務(wù)，近年來(lái)開(kāi)始介入房租分期貸款市場(chǎng)。2017年年底，中信銀行、建設(shè)銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產(chǎn)品，2018年5月工商銀行四川省分行與龍湖地產(chǎn)旗下的成都冠寓合作，在成都試點(diǎn)推出長(zhǎng)租公寓房租信用卡分期付款業(yè)務(wù)。此外，支付寶、京東金融、元寶e家、平安好房等也介入其中。
然而，“租金貸”本身雖無(wú)所謂對(duì)錯(cuò)，但長(zhǎng)租公寓通過(guò)隱瞞、誤導(dǎo)和給予一定優(yōu)惠的誘導(dǎo)的方式來(lái)推行“租金貸”，就嚴(yán)重侵害了租客的知情權(quán)和選擇權(quán)，從而與違法掛上了鉤。同時(shí)，租金貸也存在兩方面的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：從宏觀來(lái)看，如中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松所指出的，“租金貸”客觀上形成了資金池和期限錯(cuò)配，杠桿高、風(fēng)險(xiǎn)大，不利于金融市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展;從微觀來(lái)看，“租金貸”放大了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的資金杠桿，而風(fēng)險(xiǎn)則被嫁接到租客的身上，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)資金鏈斷裂，租客就將面臨被房東收回房子，拿不回租房押金，在無(wú)房可住的情況下，還需繼續(xù)還貸的不利情形，這極易導(dǎo)致大量租客抱團(tuán)維權(quán)，從而釀成群體事件，影響到社會(huì)的安定。因此，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)范，從“租金貸”透明化開(kāi)始，已成為各地政府的共識(shí)。
2018年下半年以來(lái)，西安(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))、上海、重慶(樓盤(pán))等地都相繼發(fā)文規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)，而深圳也在行動(dòng)。2018年11月，深圳市發(fā)布了《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法(修訂草案征求意見(jiàn)稿)》，其第四十九條規(guī)定，主管部門(mén)應(yīng)建立租賃資金監(jiān)管制度，促進(jìn)房屋租賃企業(yè)在商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管賬戶(hù)，由商業(yè)銀行對(duì)租金、保證金、租賃貸款進(jìn)行日常監(jiān)管。2018年12月，深圳市政府發(fā)布了《關(guān)于以更大力度支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干措施的通知》，也強(qiáng)調(diào)要“市區(qū)聯(lián)動(dòng)整治‘二房東’哄抬房租行為，加強(qiáng)‘租金貸’監(jiān)管”。而深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局也表示，將對(duì)長(zhǎng)租公寓格式化租賃合同的合法、合規(guī)性加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)，滿(mǎn)足市民的安全、品質(zhì)租房需求，引導(dǎo)行業(yè)良性發(fā)展。
從各地的政策來(lái)看，“租金貸”的監(jiān)管的方向有兩個(gè)：一是允許長(zhǎng)租公寓企業(yè)與第三方金融公司合作“租金貸”業(yè)務(wù)，同時(shí)政府出臺(tái)示范合同文本，要求合同文本中必須具有向租客明確提示“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)的條款;二是直接將長(zhǎng)租公寓企業(yè)與“租金貸”業(yè)務(wù)剝離，將租金貸凈化為租客與金融公司之間的民事行為，金融公司承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示義務(wù)。
關(guān)鍵詞： 規(guī)范 長(zhǎng)租公寓
