如果您從正規(guī)渠道買(mǎi)了一塊鉆石，多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)也說(shuō)，這是真鉆石。忽然有一天，權(quán)威機(jī)構(gòu)卻說(shuō)：其實(shí)，您手上的就是個(gè)普通的玻璃碴子。您說(shuō)，著急上火嗎?這兩天，有多位北京市民向中國(guó)之聲反映，他們就遭遇了類(lèi)似的狀況。
反映情況的業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)的是北京市東城區(qū)一個(gè)叫國(guó)瑞·紫金臺(tái)的房產(chǎn)項(xiàng)目，此前注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓。業(yè)主們說(shuō)，在房屋交易、使用過(guò)程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業(yè)辦公類(lèi)項(xiàng)目，上市交易要受到北京市2017年相關(guān)規(guī)定的限制。房產(chǎn)性質(zhì)為何會(huì)突然發(fā)生變化?手里的70年產(chǎn)權(quán)登記證還作數(shù)嗎?
買(mǎi)房時(shí)在住建委查到的信息是住宅項(xiàng)目
張女士在北京工作多年，2015年看上了一處不限購(gòu)的新樓盤(pán)，就是國(guó)瑞·紫金臺(tái)。張女士說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候，她注意到房子的規(guī)劃用途是酒店式公寓，當(dāng)時(shí)有些猶豫。
“我一聽(tīng)說(shuō)是公寓兩個(gè)字，我就是拒絕的，公寓都是商業(yè)的，我對(duì)公寓就有這么一個(gè)印象。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商打的廣告就是說(shuō)是70年住宅大產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)，民水、民電、可落戶(hù)、可入學(xué)。當(dāng)時(shí)也說(shuō)了是不允許商業(yè)辦公的，后來(lái)在辦理相關(guān)的房屋手續(xù)的時(shí)候，也都是按照住宅的政策來(lái)執(zhí)行的，包括我因?yàn)槭且J款，貸款的時(shí)候我是按首付30%，剩下都是辦的商業(yè)貸款，年限是30年，這個(gè)也是按住宅的政策執(zhí)行的。”
張女士發(fā)現(xiàn)，她所購(gòu)買(mǎi)的國(guó)瑞·紫金臺(tái)，信息公示的項(xiàng)目名稱(chēng)是國(guó)瑞城，在北京市住建委的住宅項(xiàng)目信息公示欄中可以找到該項(xiàng)目，比照北京市住建委官網(wǎng)公示的非住宅項(xiàng)目的相關(guān)提示，更是打消了張女士對(duì)房產(chǎn)屬性的所有疑慮。
張女士稱(chēng)，第一個(gè)是非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，比如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等;第二個(gè)不同的地方是非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年;第三個(gè)是非住宅項(xiàng)目的貸款期限一般不能超過(guò)十年，而且不能申請(qǐng)公積金貸款;第四個(gè)是非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠;第五個(gè)是水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目——商業(yè)水、商業(yè)電;第六個(gè)是非住宅項(xiàng)目不能辦理落戶(hù)。
多位業(yè)主講，如果住建委官網(wǎng)上公布的這六點(diǎn)，是區(qū)分住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目的最主要指標(biāo)，那么，國(guó)瑞·紫金臺(tái)的房子就絕對(duì)屬于住宅項(xiàng)目了。
業(yè)主王先生表示，當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候看了政府相關(guān)部門(mén)的文件，認(rèn)定它是住宅，而與開(kāi)發(fā)商簽訂的住房合同也是70年的產(chǎn)權(quán)，包括買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的用水、用電、落戶(hù)政策、貸款政策……在各個(gè)方面都體現(xiàn)成住宅。
該樓盤(pán)今年突然變成商辦類(lèi)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商：或由于政策變化
今年一月，有業(yè)主因家庭原因急需用錢(qián)，在房屋交易過(guò)程中，卻被告知，國(guó)瑞·紫金臺(tái)的房子屬于商辦類(lèi)項(xiàng)目，要受北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》的約束。業(yè)主王先生說(shuō)，他們按住宅買(mǎi)的房產(chǎn)，如今要按商辦類(lèi)交易，這基本上宣告了：他們的房子將很難上市交易了。
因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目的交易要求，買(mǎi)家在北京不能有房、要有連續(xù)五年的社保繳納記錄或連續(xù)五年的納稅記錄，更關(guān)鍵的是，貸不了款。業(yè)主強(qiáng)調(diào)，這樣就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一個(gè)是整個(gè)的購(gòu)房群體會(huì)大幅減少，影響二手房的正常交易。第二點(diǎn)來(lái)說(shuō)，整個(gè)住宅的環(huán)境會(huì)受到極大的影響，試想這一棟樓里頭開(kāi)著公司，整宿地辦公，那這是一個(gè)什么樣的居住環(huán)境。
國(guó)瑞·紫金臺(tái)300多戶(hù)業(yè)主遇到的問(wèn)題，是什么原因造成的?這兩天，業(yè)主們也在找開(kāi)發(fā)商——北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。在溝通會(huì)上，開(kāi)發(fā)商方面的一位負(fù)責(zé)人堅(jiān)定地表示：
開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人：我當(dāng)時(shí)賣(mài)的就是住宅，而且是得到了相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)的。
業(yè)主：批文有沒(méi)有?可不可以提供給我們?
開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人：?jiǎn)栴}就出在這兒了，這種情況，應(yīng)該是政策經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化的。
業(yè)主：政策不會(huì)發(fā)生變化的。
開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人：政策沒(méi)發(fā)生變化那為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢?
樓盤(pán)土地使用期限為70年，按規(guī)定本應(yīng)屬于住宅項(xiàng)目
記者掌握的北京市住建委2009年6月頒發(fā)給包括涉事房產(chǎn)在內(nèi)項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證上，有這樣的記載——土地用途：公寓、商業(yè)、地下車(chē)庫(kù);土地使用期限：公寓70年，商業(yè)40年，地下車(chē)庫(kù)50年。
北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的國(guó)瑞·紫金臺(tái)項(xiàng)目的性質(zhì)，作出過(guò)兩次答復(fù)，兩次答復(fù)均表明，這棟樓的規(guī)劃用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答復(fù)認(rèn)定，土地出讓年限為70年，因?yàn)橛玫貙儆谏虡I(yè)金融性質(zhì)，因此不限購(gòu);而2019年的答復(fù)卻稱(chēng)，這棟樓屬于商辦類(lèi)項(xiàng)目。
而在北京市住建委官網(wǎng)上，回答一些市民提出的“70年產(chǎn)權(quán)的公寓是什么性質(zhì)”時(shí)，官網(wǎng)上在2012年、2013年的答復(fù)是，主要看土地年限是不是70年，居住類(lèi)的是70年;如果產(chǎn)權(quán)是70年，就是住宅。
這一答復(fù)，的確符合《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地70年，商業(yè)用地40年，綜合或其它用地50年。
業(yè)主蘇先生說(shuō)：“從這個(gè)角度我們來(lái)判斷的話(huà)，國(guó)家唯一的關(guān)于土地年限的一個(gè)規(guī)定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他這70年產(chǎn)權(quán)的房子，他也一定是住宅性質(zhì)的房子，不可能是商辦。如果說(shuō)它是有70年商辦，肯定是違反了國(guó)家的法律法規(guī)了。
業(yè)主王先生：我們認(rèn)定的房屋的本性就是住宅，這個(gè)也不是我們認(rèn)定的，當(dāng)時(shí)我們買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候，實(shí)際上是政府的相關(guān)部門(mén)都有相關(guān)的文件，比如說(shuō)預(yù)售，包括我現(xiàn)在的購(gòu)房合同上都是認(rèn)定成是住宅。我們只是希望通過(guò)我們正常的這種權(quán)益的維護(hù)，然后恢復(fù)它。
專(zhuān)家：或因不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)不夠細(xì)致導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾
造成國(guó)瑞·紫金臺(tái)業(yè)主們困境的原因到底在哪兒?昨天，記者聯(lián)系北京市住建委，對(duì)方回復(fù)稱(chēng)已經(jīng)得知此事，正在調(diào)查。
廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)土地法制研究院副院長(zhǎng)高飛說(shuō)，從目前掌握的材料來(lái)看，出現(xiàn)這種狀況的原因可能有兩個(gè)：“可能一個(gè)重要的方面就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法的不細(xì)致，因?yàn)樗鼪](méi)有把各種不同內(nèi)容的建設(shè)用地使用權(quán)分別作出規(guī)定，而是放在一個(gè)大的、總的土地政策中，因?yàn)檫@樣的話(huà)可能就導(dǎo)致了在理解上會(huì)產(chǎn)生一種誤解。同時(shí)呢，我也認(rèn)為可能還會(huì)存在政府為了改革，其中有一些短期行為，就是說(shuō)也要考慮到政策跟法律的銜接問(wèn)題，不能朝令夕改，要讓民眾對(duì)權(quán)利的享有，有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，這個(gè)也是非常重要的。”
高飛表示，如果上面這種分析成立，那么，解決這300戶(hù)業(yè)主遇到的難題，有兩種可能的路徑：“第一個(gè)方面就是細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容。這個(gè)事情明顯是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)分層利用的問(wèn)題。但在不動(dòng)產(chǎn)分層利用的時(shí)候，最好能夠分層登記，因?yàn)椴煌瑑?nèi)容的建設(shè)用地使用權(quán)，屬于不同的建設(shè)用地使用權(quán)，盡管它建在同一個(gè)建設(shè)用地之上。如果我們對(duì)這個(gè)不同的建設(shè)用地使用權(quán)在不同層次上的使用期限作出明確的登記，那就可以避免在理解的時(shí)候產(chǎn)生混淆，第二個(gè)方面呢，我覺(jué)得可能要處理好政府決策跟法律規(guī)定之間的關(guān)系，政府要嚴(yán)格的依法辦事，在法律有明確規(guī)定的時(shí)候，必須尊重法律的規(guī)定。”
關(guān)鍵詞： 國(guó)瑞·紫金臺(tái) 漏洞 質(zhì)疑
