中洲控股（000042）2023年半年度董事會(huì)經(jīng)營(yíng)評(píng)述內(nèi)容如下：

一、報(bào)告期內(nèi)公司從事的主要業(yè)務(wù)

（一）公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

(資料圖片僅供參考)

公司致力于成為國(guó)內(nèi)一流城市綜合運(yùn)營(yíng)商，業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)管理等領(lǐng)域。公司聚焦粵港澳大灣區(qū)、輻射成渝經(jīng)濟(jì)圈、上海大都市圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)施“專注區(qū)域、深耕城市、多盤聯(lián)動(dòng)”的戰(zhàn)略布局。公司開發(fā)建設(shè)多個(gè)品質(zhì)住宅項(xiàng)目，擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，自持并經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、商業(yè)綜合體，擁有專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司。公司在各區(qū)域布局及主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如下：

1、以深圳總部為核心，集中資源布局粵港澳大灣區(qū)。

公司總部位于深圳，在深圳核心區(qū)域開發(fā)了多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目，包括高端住宅項(xiàng)目、商辦項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等。其中中洲濱海商業(yè)中心、中洲濱海華府項(xiàng)目位于福田中心區(qū)，由公司受托經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)“以人為核心”，創(chuàng)造寬松的“生態(tài)型”宜人城市環(huán)境，構(gòu)建一個(gè)以靈感激發(fā)與精神滿足為內(nèi)容輸出的新一代城市公共空間，打造成集辦公、居住、購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的大型“都市綜合體”；中洲坊創(chuàng)意中心項(xiàng)目位于羅湖區(qū)筍崗清水河片區(qū)門戶地段，集商務(wù)辦公、創(chuàng)意辦公、公寓及商業(yè)于一體，致力于成為粵港澳大灣區(qū)具示范效應(yīng)的，以創(chuàng)意、設(shè)計(jì)為驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)示范區(qū)，現(xiàn)已逐批入市銷售；中洲控股金融中心位于南山中心區(qū)，是集甲級(jí)寫字樓和五星級(jí)酒店為一體的城市地標(biāo)綜合體，現(xiàn)已有多家世界知名企業(yè)入駐；黃金臺(tái)項(xiàng)目位于龍華區(qū)深圳北站核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，擬打造龍華區(qū)核心地段的高端住宅產(chǎn)品；寶安26區(qū)項(xiàng)目位于寶安區(qū)新安商圈核心區(qū)域，規(guī)劃功能主要為商業(yè)、辦公和酒店，是“商貿(mào)居住綜合區(qū)”的重要組成部分。

公司深耕惠州區(qū)域多年，開發(fā)的項(xiàng)目已遍布惠城、惠陽、仲愷、博羅等區(qū)域，擁有多個(gè)建面超百萬方的大型項(xiàng)目。惠州中央公園項(xiàng)目、惠州天御項(xiàng)目、惠州南麓院項(xiàng)目、博羅半島城邦項(xiàng)目、惠陽河谷花園等多個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)積累了良好的企業(yè)聲譽(yù)及深遠(yuǎn)的品牌影響力。惠州公司已成為中洲控股在粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域公司。

公司積極布局東莞、佛山、廣州等區(qū)域。主要有東莞大嶺山項(xiàng)目、東莞中央城邦花園、東莞里程花園、佛山璞悅花園、廣州南沙國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資中心等項(xiàng)目。其中東莞大嶺山項(xiàng)目是位于松山湖片區(qū)的舊改項(xiàng)目，已完成單一主體確認(rèn)，是公司在東莞區(qū)域的重要布局；東莞中央城邦花園項(xiàng)目是位于東莞的村企合作項(xiàng)目，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售，獲得了當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的認(rèn)可；廣州南沙國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)投資中心項(xiàng)目位于南沙自貿(mào)區(qū)明珠灣起步區(qū)，該區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展高端總部經(jīng)濟(jì)基地，未來區(qū)位價(jià)值凸顯。

2、深耕城市，輻射其他現(xiàn)有區(qū)域布局

成渝區(qū)域公司已深耕多年，在成都、重慶開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，成都中央公園、成都錦城湖岸、成都中洲里程等項(xiàng)目獲得市場(chǎng)廣泛認(rèn)可，在成渝區(qū)域的市場(chǎng)擁有較高的認(rèn)可度。

長(zhǎng)三角多個(gè)城市也有公司戰(zhàn)略布局，目前已進(jìn)入上海、無錫、嘉興等核心城市，開發(fā)的項(xiàng)目主要有上海瓏灣、瓏悅，無錫崇悅府、花溪樾院，嘉興花溪地、花溪源著等。

公司青島半島城邦項(xiàng)目位于青島膠州少海新城片區(qū)，靠近青島膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。多年的開發(fā)建設(shè)已將項(xiàng)目打造為膠州湖區(qū)品質(zhì)生態(tài)大城，同步帶動(dòng)了少海片區(qū)整體置業(yè)熱度，為中洲品牌在青島贏得良好的市場(chǎng)口碑。

（二）報(bào)告期內(nèi)公司主要經(jīng)營(yíng)管理工作回顧

2023年上半年，公司上下共同努力、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)，克服了外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的重重困難，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積17.70萬平方米，銷售金額60.17億元。主要經(jīng)營(yíng)及管理工作如下：

1、多措并舉，促進(jìn)營(yíng)銷回款。公司及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化情況，積極開展目標(biāo)沖刺專項(xiàng)行動(dòng)和組織專項(xiàng)措施。采取“一城一策”、“一盤一策”營(yíng)銷原則，全力推行全民營(yíng)銷；同時(shí)高度重視回款工作，積極引導(dǎo)早回款快回款，確保實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的銷售。

2、嚴(yán)管運(yùn)營(yíng)，保證交付節(jié)點(diǎn)。公司上下齊心排除萬難，順利完成多個(gè)項(xiàng)目的交付工作，兌現(xiàn)對(duì)客戶的承諾，樹立中洲的品牌形象。

3、嚴(yán)控資金，保障公司現(xiàn)金流平穩(wěn)。公司繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力，保障現(xiàn)金流安全。

4、精細(xì)管理，增加效益。公司堅(jiān)持效益改進(jìn)這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細(xì)化管理水平。

5、資產(chǎn)板塊，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。2023年經(jīng)營(yíng)環(huán)境穩(wěn)定，資產(chǎn)板塊保證持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入，同時(shí)不斷提升服務(wù)，樹立品牌，為公司資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值。

（三）累計(jì)土地儲(chǔ)備情況

（四）主要項(xiàng)目開發(fā)情況

（五）主要項(xiàng)目銷售情況

（六）主要項(xiàng)目出租情況

（七）土地一級(jí)開發(fā)情況

（八）融資途徑

（九）發(fā)展戰(zhàn)略和未來一年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

2023年，控股公司仍繼續(xù)秉持“規(guī)模穩(wěn)健、資產(chǎn)增值、品牌優(yōu)良，有所突破”的整體策略開展工作。為此，公司將重點(diǎn)做好以下工作：

1、聚力攻堅(jiān)搶抓銷售

公司將繼續(xù)全力營(yíng)銷，以銷售業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，繼續(xù)堅(jiān)持“一城一策”、“一盤一策”，全力推行全民營(yíng)銷；線上線下（300959）有效結(jié)合，提升項(xiàng)目流量，提高成交轉(zhuǎn)化率；加快重點(diǎn)項(xiàng)目及長(zhǎng)期庫(kù)存的銷售去化。

2、穩(wěn)中求進(jìn)平衡現(xiàn)金流

公司將繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力，保障現(xiàn)金流安全。地產(chǎn)板塊要重視投資性現(xiàn)金流的回流，將沉淀的歷史資產(chǎn)現(xiàn)金回流。資產(chǎn)板塊要勇挑重?fù)?dān)，迎難而上，為控股公司現(xiàn)金流做出積極貢獻(xiàn)。

融資工作是今年重中之重，要做好現(xiàn)有項(xiàng)目的貸款重組、成本降低工作，同時(shí)努力探索拓展多種融資渠道。

3、齊心協(xié)力保障交付

年內(nèi)有多個(gè)重大項(xiàng)目需要交付，公司將全力確保運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)如期達(dá)成，堅(jiān)守品質(zhì)質(zhì)量關(guān)，力爭(zhēng)完美交付，用優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，全力打造中洲品牌。

4、精細(xì)管理嚴(yán)抓內(nèi)控

公司將堅(jiān)持效益改進(jìn)這一方向，充分挖掘管理潛能，提高精細(xì)化管理水平，堅(jiān)決向管理要紅利。經(jīng)營(yíng)管理要減少跑冒滴漏，逐漸形成精細(xì)管理的定勢(shì)思維，減少不必要的支出浪費(fèi)，給現(xiàn)金流做出貢獻(xiàn)。進(jìn)一步完善公司制度類文件管理，嚴(yán)抓內(nèi)部管控和風(fēng)險(xiǎn)防控工作，避免因內(nèi)部管理出現(xiàn)漏洞而給公司帶來損失。

5、長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值提升

存量物業(yè)作為公司穿越周期的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，2023年，公司將加強(qiáng)資產(chǎn)板塊經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)工作，為公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流。

6、資產(chǎn)板塊提質(zhì)增效

隨著房地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)下的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)板塊在公司資產(chǎn)增值、品牌樹立、貢獻(xiàn)現(xiàn)金流方面發(fā)揮的作用越來越重要。2023年，資產(chǎn)板塊要繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，開源節(jié)流，服務(wù)提升。要多措并舉創(chuàng)收入開源，狠抓回款，加速資金回籠；優(yōu)化運(yùn)營(yíng)成本、節(jié)約支出；提升服務(wù)質(zhì)量維持客戶滿意度，提升客戶對(duì)中洲品牌的認(rèn)可；加強(qiáng)人力資源管理，夯實(shí)人力資源基礎(chǔ)。

（十）向商品房承購(gòu)人因銀行抵押貸款提供擔(dān)保

本公司及本公司之子公司為商品房承購(gòu)人向銀行提供按揭抵押貸款擔(dān)保，截止2023年06月30日尚未結(jié)清的擔(dān)保金額計(jì)人民幣54.40億元。房地產(chǎn)公司為商品房承購(gòu)人向銀行提供按揭抵押貸款擔(dān)保屬于行業(yè)內(nèi)的常規(guī)做法。

（十一）董監(jiān)高與上市公司共同投資（適用于投資主體為上市公司董監(jiān)高）

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域歷經(jīng)30多年的不懈努力，形成了自身綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過市場(chǎng)化運(yùn)作，逐步提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，有效地支撐了公司業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的保障。

1、戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

公司明確戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，完善組織管控體系、職位和薪酬體系、業(yè)務(wù)流程體系和業(yè)務(wù)管控體系，強(qiáng)化戰(zhàn)略拓展能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、運(yùn)營(yíng)管理能力、營(yíng)銷策劃能力、成本管控能力和資本運(yùn)作能力，形成“穩(wěn)中求進(jìn)、高質(zhì)發(fā)展”的發(fā)展模式，為公司實(shí)現(xiàn)高度市場(chǎng)化運(yùn)作、進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模、增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展力提供了有力支撐。

2、運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)

公司通過調(diào)整組織架構(gòu)，開展人才盤點(diǎn)分析，并通過外部人才引進(jìn)和內(nèi)部培養(yǎng)等方式，合理配置人力資源，促進(jìn)公司人力資源更加年輕化，專業(yè)化，人才結(jié)構(gòu)不斷完善，打造了一支專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)和高效率的業(yè)務(wù)隊(duì)伍。公司根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)建適合的員工培養(yǎng)體系，構(gòu)建多層次的激勵(lì)體系。結(jié)合內(nèi)外部資源，組織內(nèi)部賦能培訓(xùn)學(xué)習(xí)和外部專業(yè)提升培訓(xùn)，助力員工成長(zhǎng)成才。此外，公司對(duì)標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)薪酬激勵(lì)體系進(jìn)行了積極地優(yōu)化，形成“共創(chuàng)、共擔(dān)、共享”的激勵(lì)文化，有效地調(diào)動(dòng)了員工的積極性和創(chuàng)造性。

3、品牌實(shí)力支撐

作為國(guó)家房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，公司憑借城市綜合開發(fā)與運(yùn)營(yíng)等方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力和良好的企業(yè)文化，在行業(yè)獲得頗多榮譽(yù)。

公司在2019-2020年連續(xù)兩年榮獲中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)“藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”獎(jiǎng)；在2021年復(fù)查中繼續(xù)被評(píng)為深圳市27個(gè)文明單位之一并獲頒榮譽(yù)證書；在2021年榮獲“福田慈善企業(yè)社會(huì)責(zé)任楷模獎(jiǎng)”榮譽(yù)稱號(hào)；連續(xù)多年在聯(lián)合深圳市血液中心、深圳獅子會(huì)舉辦愛心獻(xiàn)血公益活動(dòng)中被授予"愛心貢獻(xiàn)"企業(yè)獎(jiǎng)。

公司旗下酒店在多個(gè)渠道獲得榮譽(yù)。中洲圣廷苑酒店榮獲中外酒店論壇頒發(fā)的“第十七屆中外酒店白金獎(jiǎng)十大白金商務(wù)酒店”、攜程旅行網(wǎng)“2021年度最受歡迎酒店獎(jiǎng)”、同程旅行網(wǎng)“年度人氣熱賣酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美團(tuán)酒店“2021年度卓越商務(wù)酒店”。深圳中洲萬豪酒店榮獲2022年《目標(biāo)之選》年度甄選藝術(shù)設(shè)計(jì)酒店、第六屆HOTEL探索之旅酒店大賞“臻選婚宴酒店”、深圳市飯店業(yè)協(xié)會(huì)2022年度卓越運(yùn)營(yíng)企業(yè)、攜程旅行網(wǎng)“年度美景酒店”等榮譽(yù)。

公司旗下中洲物業(yè)連續(xù)多年獲深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)“深圳市物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)”，獲廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)“廣東省物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)TOP100”，獲中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)”。獲廣東省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展40周年“品牌企業(yè)”，獲中物研協(xié)及易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合頒發(fā)“2022年度粵港澳大灣區(qū)物業(yè)服務(wù)力百?gòu)?qiáng)”“2021物業(yè)服務(wù)力大灣區(qū)TOP100企業(yè)”等榮譽(yù)。

三、公司面臨的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

受外部環(huán)境的影響，2022年房地產(chǎn)行業(yè)仍受重挫，盡管政策已基本筑底，市場(chǎng)在逐步恢復(fù)，但當(dāng)前市場(chǎng)端的轉(zhuǎn)暖以及政策端利好傳導(dǎo)到末端的中小型民營(yíng)企業(yè)仍有待時(shí)間去驗(yàn)證，且公司重點(diǎn)項(xiàng)目布局區(qū)域粵港澳大灣區(qū)銷售端政策即使放開也大概率是小范圍和局部性。2023年仍然面臨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)復(fù)雜的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政策也可能會(huì)隨外部環(huán)境變化發(fā)生一些適當(dāng)性的調(diào)整，公司要立足主動(dòng)應(yīng)變、積極應(yīng)變，加強(qiáng)對(duì)政策及市場(chǎng)研判，及時(shí)調(diào)整、迅速應(yīng)變，降低公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2、融資風(fēng)險(xiǎn)

盡管房地產(chǎn)行業(yè)“三支箭”已射出，但房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻，資源仍向頭部企業(yè)傾斜，公司能否抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)成功再融資，仍存在不確定性，公司將繼續(xù)拓寬融資渠道、優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，抓住市場(chǎng)及政策窗口期，確保公司現(xiàn)金流安全。

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