日前，證券時報記者以購房人身份在北京多個城區(qū)部分小區(qū)調(diào)查了解到，調(diào)控一周年，北京二手房成交量腰斬，成交均價降幅超15%，部分房價降幅超過20%;春節(jié)后看房客戶較節(jié)前有所增多，房價總體平穩(wěn)，部分熱門小區(qū)掛牌價微漲。
不過，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)專家指出，3月份二手房市場帶看量增加、成交活躍有季節(jié)性因素，熱門小區(qū)價格波動也有特殊性，從目前的月均成交量來看，市場仍處在偏冷區(qū)間，預(yù)計今年全年月均成交量仍將維持在1萬套左右，成交均價在前期降幅的基礎(chǔ)上總體保持穩(wěn)定。
部分二手房降價超20%
過去一年北京陸續(xù)出臺了30余項樓市調(diào)控措施，政策密度創(chuàng)全國記錄，二手房市場從去年3月的異常火爆逐漸降溫。至今，不僅成交量腰斬，房價也連續(xù)9個月環(huán)比下跌，其中有7個月領(lǐng)跌全國大中城市。
證券時報記者發(fā)現(xiàn)，目前北京多個小區(qū)的部分二手房價已經(jīng)較去年“3·17”新政前下跌了超過20%。東城區(qū)某熱門小區(qū)一個不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時報價760萬元，現(xiàn)在掛牌價已經(jīng)降到595萬元，降幅達到22%。一位房產(chǎn)中介告訴證券時報記者，該房子掛牌時有客戶出價700萬元業(yè)主沒賣，隨后掛牌價一路下調(diào)。
證券時報記者梳理多個小區(qū)在售及成交記錄發(fā)現(xiàn)，東城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價高達14.96萬元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價則為10.6萬元/平方米，降幅達29%。西城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價14.7萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型單價11.4萬元/平方米，降幅近23%。
從非熱門小區(qū)的價格來看，東城區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某一居室總價498萬元、單價10.2萬元/平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價449萬元、單價9.4萬元/平方米，降幅近10%。西城區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價788萬元、單價9.9元萬/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價592萬元、單價7.5萬元/平方米，降幅近25%。通州區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價368萬元、單價4.2萬元/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價290萬、單價2.3萬，降幅為21%。海淀區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某居室總價608萬元、單價8.6萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價520萬元、單價7.3萬元/平方米，降幅超過14%。
多個區(qū)域的房產(chǎn)中介表示，根據(jù)業(yè)主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價還有不同程度的議價空間。這意味著上述在售房源實際成交價的降幅，會比記者根據(jù)目前掛牌價算出的降幅還要大一些。
從北京市二手房成交均價來看，據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團統(tǒng)計，當(dāng)前價格水平較2017年4月的最高點已累計下降了16.4%。鏈家研究院的最新統(tǒng)計也顯示，對比去年“3·17”調(diào)控前，目前北京二手房市場成交量為高峰水平的一半，全市成交均價5.8萬元/平方米，價格累計下跌15%。鏈家研究院首席市場分析師許小樂稱，跌幅較大的多是“老破小”或受政策影響大的房子，那些配套和基礎(chǔ)設(shè)施較好的有區(qū)位價值的房子，跌幅相對沒那么大。
看房客戶較節(jié)前增加
市場降溫至今，觀望了一年的客戶陸續(xù)開始出手了。“春節(jié)后看房的人挺多，因為去年受政策打壓，需求觀望，目前有個釋放期。另外，5月開始信息采集，很多客戶著急落戶，每年春節(jié)后都是成交比較熱的階段。”西城區(qū)某熱門小區(qū)的房產(chǎn)中介對證券時報記者說。
不只熱門小區(qū)看房客戶增加，東城、西城、海淀、朝陽、通州、昌平等多個區(qū)域的非熱門小區(qū)的房產(chǎn)中介均向證券時報記者表示，目前市場價格總體平穩(wěn)，看房客戶較春節(jié)前明顯增加。
據(jù)東城區(qū)某房產(chǎn)中介介紹，春節(jié)之后市場總體平穩(wěn)，部分房源價格下調(diào)，業(yè)主著急出售的價格會下降，不著急賣的也沒漲價。朝陽區(qū)某小區(qū)房產(chǎn)中介也表示，去年“3·17”后很多客戶觀望，現(xiàn)在市場趨于平穩(wěn)，想買房的之前看的差不多了，這時都開始出手。海淀區(qū)某房產(chǎn)中介也稱，最近看房人比較多，成交量也上來了，剛過完年新上的房源也比較多，每年3月成交量都比較大。
“春節(jié)后看房人挺多的，我們整個大區(qū)每天成交七八單，年前周六日看房客戶都不多，現(xiàn)在店里每天差不多有20組帶看，我們店10個人每人平均帶看兩個左右。”昌平區(qū)某房產(chǎn)中介對證券時報記者說。
從研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，近期帶看量有所增加。鏈家研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，上周(3月5日-3月11日)北京二手房成交量環(huán)比增加14.7%，成交均價環(huán)比上漲0.5%，掛牌均價環(huán)比上漲0.2%，新增房源環(huán)比增加3.7%，帶看量環(huán)比增加9.5%。
與非熱門小區(qū)春節(jié)后市場價格總體平穩(wěn)、部分房源價格下調(diào)不同，熱門小區(qū)部分房源則出現(xiàn)了價格微漲的跡象。
證券時報記者調(diào)查了解到，西城區(qū)某熱門小區(qū)目前在售兩居室掛牌單價達到12萬元/平方米，一居室已經(jīng)接近13萬元/平方米，而春節(jié)之前單價沒有超過12萬元/平方米。而東城區(qū)某熱門小區(qū)，春節(jié)前580萬元成交的一套房子，最近新掛出來的同戶型報價已經(jīng)620萬元了。還有一個最近剛掛牌的一居室，不到兩周時間，掛牌總價已經(jīng)上調(diào)了十幾萬元。
“目前熱門小區(qū)部分房源只是微漲，今年不會大幅上漲，因為現(xiàn)在各種政策限制比較多，首付和貸款利率都提高了，很多人想買都買不了，市場各方面都趨于理性。預(yù)計今年市場將表現(xiàn)平穩(wěn)，不會像2016年那么火，但會比2017年好一點。”某房產(chǎn)中介對證券時報記者說。
今年總體將保持平穩(wěn)
春節(jié)后北京二手房市場發(fā)生了新的變化，看房客戶明顯增加，熱門小區(qū)部分掛牌價微漲，這些看似市場回溫的跡象也引發(fā)了部分購房人對未來房價趨勢性上漲的擔(dān)心。接受證券時報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士給了購房人一顆“定心丸”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時報記者表示，熱門小區(qū)具有特殊性，每年最緊張的成交時點就是3月份，因為要趕上5月1日信息采集前落戶，因此即使市場最差的時候也有剛需。非熱點小區(qū)看房客戶增加、成交量回升也屬于季節(jié)性波動，因為2月有春節(jié)假期因素，成交較少，每年3月都會這樣，談不上市場回溫，而且對于北京來說，成交量月均不到1.5萬套的市場都是低迷的，預(yù)計今年上半年北京二手房成交量將維持在1.1萬套左右，但也不會再跌到1萬套以下。
“從先行指標(biāo)看，目前鏈家?guī)Э戳坑行》仙蕴庉^低水平，只有去年同期的60%左右。”鏈家研究院首席市場分析師許小樂接受證券時報記者采訪時說，預(yù)計今年3月北京二手房成交量環(huán)比會有所增長，但是增長力度會明顯弱于前兩年同期水平。因為“認房認貸”環(huán)境下?lián)Q房需求面臨的首付比例較高，難以大幅釋放，而換房需求是北京二手房市場的主力需求。
北京房協(xié)秘書長陳志接受證券時報記者采訪時也認為，盡管目前帶看量、掛牌量等先行指標(biāo)有小幅回溫的跡象，但預(yù)計一季度二手房成交量仍在月均1萬套以內(nèi)，市場依然相對偏冷。他預(yù)計，今年月均成交量將在1萬套左右，全年成交量在12萬套以上，市場處在相對平穩(wěn)偏冷的區(qū)間。
對于今年北京二手房市場量、價走勢，許小樂接受證券時報記者采訪時預(yù)計，在現(xiàn)有政策延續(xù)不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調(diào)控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度開始小幅修復(fù)，加上價格的下跌使得部分需求開始補位。但是受制于行政調(diào)控和信貸政策，市場修復(fù)的力度有限。另外，今年預(yù)計會有不少限價房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，在一定程度上會分流二手房市場的需求。綜合來看，預(yù)計2018年價格總體將保持平穩(wěn)。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時則預(yù)計，今年北京二手房市場成交量將介于2016年和2017年之間，大概在15萬套左右，價格已經(jīng)有一定回落，今年仍將穩(wěn)中有降，降幅會比2017年縮小，且調(diào)控政策不會放松。
