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市場(chǎng)加息預(yù)期強(qiáng) 房貸利率上浮40%仍未見(jiàn)頂

來(lái)源: 新金融觀察    發(fā)布時(shí)間:2018-03-26 21:59:28

各地銀行頻頻上調(diào)房貸利率,專家預(yù)測(cè)央行加息腳步悄然逼近,緊張情緒正在樓市蔓延。對(duì)于想在一二線城市置業(yè)的剛需客來(lái)說(shuō),除了難有實(shí)質(zhì)性下降的房?jī)r(jià)外,越來(lái)越貴的房貸正成為另一道難以跨越的關(guān)口。

利率普漲

近日從熱點(diǎn)城市傳來(lái)的樓市大消息,不是貸款額度收緊,就是房貸利率上浮。隨著北京(樓盤(pán))、廣州(樓盤(pán))、深圳(樓盤(pán))、南京(樓盤(pán))、武漢(樓盤(pán))等多地房貸利率上調(diào),熱點(diǎn)城市首套房貸利率普遍上浮10%以上,頻頻刺激著購(gòu)房者的敏感神經(jīng)。

目前,北京多家銀行首套房貸利率上浮15%至25%,最高上浮30%;武漢多家銀行首套房貸利率上浮20%;南京首套房貸利率普遍上浮15%;廣州、東莞(樓盤(pán))、佛山(樓盤(pán))甚至有個(gè)別銀行將首套房貸利率上浮40%……天津(樓盤(pán))方面,雖然交行等多家銀行表示目前首套房貸利率僅上浮10%且審批較快,但仍有中信銀行(601998,股吧)將首套房貸利率上浮三成。

商業(yè)銀行變更房貸利率雖屬于自發(fā)行為,卻在某種程度上得到官方認(rèn)可,被認(rèn)為“總體上符合利率市場(chǎng)化的要求和趨勢(shì)”。

3月9日,尚未卸任央行行長(zhǎng)的周小川公開(kāi)表示,很多重要國(guó)家的貨幣政策從數(shù)量寬松慢慢退出,意味著過(guò)去全球范圍內(nèi)的數(shù)量擴(kuò)張和低利率可能逐漸將告一階段。“中國(guó)也是整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的一部分,這個(gè)方面的影響大家應(yīng)該可以預(yù)估到。”

央行副行長(zhǎng)潘功勝也回應(yīng)稱,雖然近期房貸利率略有上升,但從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看,它仍然處于比較低的水平。梳理發(fā)現(xiàn),我國(guó)5年期以上貸款基準(zhǔn)利率自2015年10月24日以來(lái)一直保持在4.9%,較2007年的高點(diǎn)7.83%相差不少。從趨勢(shì)上看,2014年、2015年降準(zhǔn)降息形成的基準(zhǔn)利率底部將被突破。

融360數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)房貸利率的這一波兇猛漲勢(shì)始于2017年年初。截至今年2月,全國(guó)房貸利率連續(xù)14個(gè)月上揚(yáng),其中首套房貸平均利率為5.46%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍,同比去年2月的4.47%大漲22.15%。

“兩會(huì)剛剛釋放了住房調(diào)控不放松的信號(hào),3月22日起大連(樓盤(pán))便同步執(zhí)行限購(gòu)及限售政策,說(shuō)明今年的調(diào)控基調(diào)仍將從嚴(yán),銀行信貸政策會(huì)不斷趨緊,未來(lái)一段時(shí)間貸款難將成為必然。”中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)沈連鳳對(duì)新金融記者表示。

剛需叫苦

事實(shí)上,如果不是房貸利率連連上調(diào),剛需購(gòu)房者已迎來(lái)難得的出手機(jī)會(huì)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,我國(guó)房?jī)r(jià)已告別快速上漲階段,總體走勢(shì)為震蕩下行。易居研究院報(bào)告指出,2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.2%,連續(xù)兩個(gè)月回落。其中,一線城市受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策和預(yù)售審批,房?jī)r(jià)步入下跌通道,目前已連續(xù)7個(gè)月滯漲。

然而,絕大部分人買房還是要通過(guò)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn),房?jī)r(jià)滯漲難敵房貸成本飆升。“剛提交了申請(qǐng)貸款的材料,就聽(tīng)說(shuō)房貸利率又要上浮了。”在廣州,剛需購(gòu)房者林立(化名)近來(lái)過(guò)得心驚膽戰(zhàn)。要知道,2016年8.5折(4.17%)還是廣州首套房貸利率的主流;到2017年年末,廣州已無(wú)執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行;今年2月,廣州首套房貸平均利率更新為5.37%。

房貸利率不斷變化,嚴(yán)重干擾了林立的購(gòu)房計(jì)劃。從2017年6月起,他便一直關(guān)注廣州天河區(qū)駿景花園的二手住宅,希望房?jī)r(jià)從高點(diǎn)時(shí)的50000元回落到42000元的心理價(jià)位。

林立對(duì)新金融記者表示,去年3月廣州還有銀行針對(duì)首套房貸執(zhí)行8.5折利率,一年之后已普遍上浮10%至15%。“最近出了一套450萬(wàn)元的100平米房源,中介告誡我不要再猶豫,等房?jī)r(jià)降至預(yù)期是不可能了。我被個(gè)別銀行房貸利率上浮40%的消息震驚到了……如果房?jī)r(jià)降30萬(wàn)元,貸款成本多了100萬(wàn)元就尷尬了。”

不同檔次的房貸利率,對(duì)購(gòu)房成本的影響究竟有多大?以貸款200萬(wàn)元、30年等額本息還款計(jì)算,8.5折的還款總額為351萬(wàn)元,月均還款9745元;若以基準(zhǔn)利率計(jì)算,還款總額為382萬(wàn)元,月均還款10614元;按照極端情況利率上浮40%計(jì)算,還款總額高達(dá)472萬(wàn)元,月均還款13119元。

渤海證券分析師提醒,房貸利率的抬升速度遠(yuǎn)超想象,對(duì)于剛需者來(lái)說(shuō),接下來(lái)一段時(shí)間買房就是賽跑。“目前海外加息形勢(shì)嚴(yán)峻,就連歐洲央行都朝著退出寬松邁進(jìn)了一步,國(guó)內(nèi)貸款基準(zhǔn)利率將面臨現(xiàn)實(shí)性上行壓力。未來(lái)一旦基準(zhǔn)利率上調(diào),銀根縮減將令購(gòu)房成本變得更高。”

何處是頂

房貸一向是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),按照慣例春節(jié)后銀行貸款額度也會(huì)相對(duì)充裕。然而,今年各地銀行房貸利率“漲聲一片”,個(gè)別銀行甚至?xí)和7刨J的動(dòng)機(jī)何在?

蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心中心主任黃志龍認(rèn)為,這與居民債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患有關(guān)。2017年年末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額高達(dá)21.9萬(wàn)億元,占整個(gè)居民部門(mén)貸款余額的70.2%;居民部門(mén)債務(wù)占GDP的比重(即居民杠桿率)也從2015年的36.4%大幅升至48.3%。居民杠桿率急劇上升,迫使監(jiān)管部門(mén)對(duì)于居民加杠桿行為從鼓勵(lì)變?yōu)橐种啤?/p>

2018年1月,銀監(jiān)會(huì)明確提出要努力抑制居民杠桿率,重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(zhǎng),打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為,嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。

黃志龍表示,財(cái)務(wù)可持續(xù)方面的考量也是銀行開(kāi)展房貸業(yè)務(wù)的動(dòng)力不再?gòu)?qiáng)烈的重要原因。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)此表示認(rèn)同:“連理財(cái)產(chǎn)品收益率都超過(guò)5%,銀行給購(gòu)房者發(fā)放利率4.9%或以下的房貸變成了虧本買賣。至于二套房貸利率,上浮空間就更大。”

歷史數(shù)據(jù)顯示,銀行存貸款業(yè)務(wù)的息差保持在1.5個(gè)百分點(diǎn)左右,才能保持財(cái)務(wù)可持續(xù)不虧本。從銀行資金成本的兩個(gè)基準(zhǔn)來(lái)看,理財(cái)產(chǎn)品2月平均預(yù)期年化收益率創(chuàng)下31個(gè)月新高,為4.91%;2017年年末,銀行同業(yè)存款利率也攀升至5%左右。據(jù)此推算,要維持1.5個(gè)百分點(diǎn)左右的息差,房貸利率或?qū)⑸?.5%左右。

不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示:“隨著房地產(chǎn)調(diào)控周期被歷史性拉長(zhǎng),金融監(jiān)管力度不斷加強(qiáng),可以預(yù)見(jiàn)接下來(lái)的房貸利率上漲周期起碼3年,最多可追至5年。調(diào)控最好的情況是全國(guó)房?jī)r(jià)溫和回落,但不管房?jī)r(jià)走勢(shì)如何,今后買房成本是越來(lái)越高了。”

關(guān)鍵詞: 房貸 利率 市場(chǎng)

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