樓市“穩需求”呼聲漸長。

近日，國家統計局與部分市場機構，陸續發布了房地產銷售的相關數據。數據顯示，1-2月，全國所有省市區(港澳臺地區除外)的商品房銷售均出現大幅度下滑，隨著疫情逐步受到控制，市場需求開始復蘇，熱點城市的土地市場與住宅市場先后出現觸底反彈趨勢。

專家表示3月的樓市銷售額只有去年同期六成，房企迫于資金壓力或采取降價措施。同時，疫情期間多個地方政府在公積金、首付比例等方面針對樓市“需求側”的放松舉措在短時間內撤回。樓市放松與否，政策博弈不斷加劇。

有分析人士指出，“房住不炒”與“托底經濟”兩相平衡之下，樓市政策的具體走向，或許需要等到一季度數據出爐和2020年兩會后定調。

房地產銷售觸底

2月，受疫情和春節淡季等多重影響，房地產銷售跌落谷底。

根據國家統計局發布的數據，1到2月，全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。另外，70個大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等)2月新房“零成交”。

分地區來看， 21世紀經濟報道記者注意到，31個省、市和自治區的商品房銷售額與銷售面積都出現了兩位數的同比下滑。

其中，西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個省市區的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市場可謂冰封。

這也讓庫存壓力快速上升。易居研究院近期發布的報告稱，2月份監測的100個城市新房去化周期達到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現了明顯攀升。

進入3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有“報復性”買房的傳聞流出。3月16日晚8點，萬科推出深圳的“萬科星城”項目，當晚推出的288套房源7分鐘內全部通過線上賣完，銷售額達到了2.99億元。3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源，同樣快速售罄。

“不管是剛需還是改善需求，房地產行業的需求相對剛性，因此市場部分復蘇的步伐也比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道，從日成交數據來看，杭州、蘇州、成都等強二線城市，隨著月底的臨近呈現出成交數據越來越好的狀況。

不過，多位分析人士告訴21世紀經濟報道，“復蘇”只是相對2月低谷而言，并不意味著房地產市場的下行趨勢已經結束。中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報道記者，3月至今，全國銷售只是恢復到了疫情前大約60%的水平，大部分城市市場只是復蘇，遠談不上火熱。房地產企業最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

不過，有券商機構的地產分析人士告訴記者，房企，尤其是頭部房企，其資金壓力或許沒有想象中的那么大。2月熱點城市的土地市場火熱，一定程度上顯現出頭部房企的資金儲備。3月以來各地針對房地產的幫扶政策，以及市場需求的復蘇，也有利于房企回款。另外，3月以來的房企發債渠道較為順暢，部分房企近期大量回購境外市場價格下跌的中資美元債，對于其降低資金成本，優化債務結構也有助益。

救市政策撤回后的博弈

樓市低迷的同時，各地“救市”政策頻出。據不完全統計，已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多城出臺措施，包括分期繳納土地價款、降低預售標準、發放購房契稅補貼等。

不過，近一個多月以來，已有多個城市在短時間內收回了其房地產新政。

2月21日，駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%，一周后該政策文件被撤回。3月15日至17日，濟南發布并撤回了“預售監管資金即征即返”“在先行區直管區范圍內購買二星級及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟南市限購政策約束”等政策。3月24日下午，海寧市發布消息稱，在3月25日至4月24日云上房博會期間，“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行，當日傍晚上述內容同樣撤回。

多位受訪人士認為，近期房地產政策調整主要是以減輕房企負擔為主。而短期房地產政策收回的，基本都是因為微調力度過大，屬于刺激市場而非穩定市場的政策。

“這背后顯示的是監管部門與地方政府的博弈。”住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴21世紀經濟報道，地方政府，尤其是三四線城市財政壓力大，松綁房地產調控，穩定活躍房地產市場的預期更強烈。但從中央的層面來看，保持房地產市場的“平穩健康”仍然是不變的主基調。

多位受訪人士認為，樓市政策更大的博弈在于，在房地產下行趨勢下，如何平衡房地產“房住不炒”的定位與其對經濟的托底作用。

顧云昌指出，疫情對宏觀經濟的影響深遠，房地產的托底作用不會被忽視，但維持房地產市場平穩健康的關鍵是維持樓市的供需平衡。隨著疫情的演變，相關政策應該會從前一階段的穩供給，逐漸過渡到穩需求，也就是穩銷售上。我國不同城市之間的樓市供需關系差異很大，對于供需一直偏緊，并且隨著國家城市發展理念的變化，將會對持續人口流入的一二線中心城市，和前一個樓市周期明顯透支了需求的三四線城市，采取不同的政策力度。

在張大偉看來，穩需求應當主要針對剛需，“房住不炒”與支持剛需購房并不矛盾，針對首套房和真實改善需求的政策可以適當放松。比如調整首套房的利率和首付比例、扶持“賣一買一”的真實改善需求，嚴打“假離婚”等政策應該得到落實。