年底將至,物業(yè)管理行業(yè)的上市熱潮依舊有增無減。
僅12月19日一天,就有兩家房企旗下物業(yè)公司赴港上市。其中一家是保利發(fā)展旗下保利物業(yè),另一家是時(shí)代中國(guó)控股旗下時(shí)代鄰里。至此,中國(guó)內(nèi)地在港交所主板上市的物業(yè)公司已經(jīng)有19家。
不過,同樣是上市首日,兩家公司股價(jià)表現(xiàn)大不同。其中,保利物業(yè)高開近25%,截至收盤,股價(jià)大漲29.2%;時(shí)代鄰里則不幸破發(fā),截至收盤,股價(jià)下跌5.4%。
券商中國(guó)記者了解到,今年以來,已有濱江服務(wù)、奧園健康、和泓服務(wù)、鑫苑物業(yè)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城生活服務(wù)、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里等8家房企旗下物業(yè)服務(wù)公司在港成功上市。近期,燁星集團(tuán)、興業(yè)物聯(lián)服務(wù)、建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)管理等多家房企旗下物業(yè)服務(wù)公司也向港交所遞交了上市申請(qǐng)材料。另外,華潤(rùn)、世茂等大型房企此前也均表示有物業(yè)分拆上市計(jì)劃。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”,近年備受青睞。物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)成長(zhǎng)潛力巨大的行業(yè),擁有萬億級(jí)的市場(chǎng)空間。上市是企業(yè)發(fā)展過程中的一項(xiàng)金融工具,同時(shí),借助資本市場(chǎng)加速并購,能夠進(jìn)一步提升物管行業(yè)的集中度。預(yù)計(jì)物業(yè)管理行業(yè)的上市潮還在繼續(xù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資本賽道將愈加熱鬧。
房企分拆物業(yè)赴港上市熱度不減
12月19日,保利發(fā)展旗下保利物業(yè)正式在港上市,這是今年以來赴港上市的物業(yè)服務(wù)公司中規(guī)模較大的一家。開盤價(jià)43.8港元,比發(fā)行價(jià)漲24.79%。當(dāng)日收盤價(jià)為45.35港元,漲幅29.2%;市值241.97億港元。
同日,時(shí)代中國(guó)控股旗下時(shí)代鄰里也在港上市,開盤價(jià)4.89港元,比發(fā)行價(jià)低5.05%,開盤首日不幸“破發(fā)”。當(dāng)日收盤價(jià)為4.88港元,跌幅5.24%;總市值44.34億港元。
據(jù)了解,保利物業(yè)是央企物管龍頭,根據(jù)中指院2019年物業(yè)百強(qiáng)名單,保利物業(yè)排名行業(yè)第四。截至2019年6月30日,保利物業(yè)合同管理總面積達(dá)4.55億平方米,遍布全國(guó)27個(gè)省份的148個(gè)城市,在管面積2.6億平方米,共管理846個(gè)物業(yè),包括565個(gè)住宅小區(qū)及281個(gè)非住宅物業(yè)。除物業(yè)管理服務(wù)外,保利物業(yè)還提供其他增值服務(wù)。
時(shí)代鄰里是一家綜合物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商,在中指院2019年物業(yè)百強(qiáng)名單中排名行業(yè)第13名。截至2019年6月30日,有204個(gè)在管總建筑面積逾3470萬平方米的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,以及6個(gè)在管總建筑面積逾800萬平方米的市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目,分布于中國(guó)15個(gè)城市。在管項(xiàng)目中有191個(gè)位于粵港澳大灣區(qū),粵港澳大灣區(qū)在管面積2948萬平方米,總在管面積占比為85.0%。
券商中國(guó)記者了解到,10月以來,鑫苑置業(yè)旗下鑫苑服務(wù)、藍(lán)光集團(tuán)旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、銀城國(guó)際旗下銀城生活服務(wù)、保利發(fā)展旗下保利物業(yè)、時(shí)代中國(guó)控股旗下時(shí)代鄰里等5家房企物業(yè)公司相繼赴港上市,再加上此前上市的濱江集團(tuán)旗下濱江服務(wù)、中國(guó)奧園旗下奧園健康、和泓地產(chǎn)旗下和泓服務(wù),今年已經(jīng)有8家房企旗下物業(yè)公司在港成功上市。
近期,鴻坤集團(tuán)旗下燁星集團(tuán)(原鴻坤物業(yè))、正商集團(tuán)旗下興業(yè)物聯(lián)服務(wù)、建業(yè)地產(chǎn)旗下建業(yè)新生活、寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)管理也向港交所遞交了上市申請(qǐng)材料。另外,華潤(rùn)、世茂等大型房企此前也均表示有物業(yè)分拆上市計(jì)劃。
鑫苑服務(wù)董事會(huì)主席張勇此前在上市儀式上表示,鑫苑服務(wù)在香港上市將為公司未來的發(fā)展注入雄厚的資本實(shí)力,開辟更加廣闊的發(fā)展空間。
這或是大多房企拆分物業(yè)公司赴港上市、多家新三板上市公司退轉(zhuǎn)港股的原因之一。
據(jù)了解,鑫苑服務(wù)(原鑫苑物業(yè))、藍(lán)光嘉寶服務(wù)、保利物業(yè)、和泓服務(wù)、燁星集團(tuán)(原鴻坤物業(yè))、興業(yè)物聯(lián)等都是從新三板退市的,此前估值較低。
根據(jù)克而瑞證券研究院的統(tǒng)計(jì),2014 年至2019年6月30日,14 家香港上市的內(nèi)地物管公司通過IPO 和增資合計(jì)獲得融資 97.3 億元。其中,雅生活服務(wù)融資總金額最高,為32.92億元。截至2019年6月30日,14 家香港上市的內(nèi)地物管公司中,碧桂園服務(wù)和彩生活通過增發(fā)融過資,其余公司主要通過 IPO 融資。
加速并購提升行業(yè)集中度
不僅房企分拆物業(yè)赴港上市熱度不減,物業(yè)管理行業(yè)并購案例也時(shí)有發(fā)生。
9月26日, 雅居樂旗下物業(yè)公司雅生活服務(wù)發(fā)布公告,已簽訂協(xié)議收購中民物業(yè)60%股權(quán)及新中民物業(yè)60%股權(quán),總對(duì)價(jià)約20.6億人民幣。該筆并購將為雅生活服務(wù)帶來1.9億平方米的在管面積。這是物業(yè)行業(yè)最大并購案。
收購?fù)瓿珊螅派畹脑诠苊娣e(包括其參股公司的在管面積)將突破5億平方米,一躍成為全國(guó)管理規(guī)模最大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)之一。
不過,保利物業(yè)的招股書也透露了其收購擴(kuò)張意愿,對(duì)于其IPO募集的資金,用途之一就是收購或投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及策略互補(bǔ)的物業(yè)管理公司,擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模。
借助資本市場(chǎng)加速并購,進(jìn)一步提升了物管行業(yè)的集中度。根據(jù)克而瑞證券研究院統(tǒng)計(jì),今年上半年,香港上市的內(nèi)地物管公司并購的交易金額合計(jì)13.3億元,約等于2018年全年的并購金額總和;發(fā)生并購數(shù)量并購10筆,是2018年上半年的兩倍,單筆并購金額提升為1.3 億元/筆,同比增長(zhǎng)了99.8%,環(huán)比增長(zhǎng)了49.7%。
克而瑞證券研究院認(rèn)為,單筆并購金額的提升在一定程度上反應(yīng)了并購市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)正在加劇,因?yàn)榇蠖鄶?shù)上市物管公司都在試圖通過并購好的物管公司來支撐自身業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)。
時(shí)代鄰里董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事白錫洪在19日的上市儀式上也表示,上市之后很大一部分資金會(huì)放在收并購,會(huì)按照原來制定戰(zhàn)略深耕大灣區(qū),同時(shí)向全國(guó)高增長(zhǎng)的城市、都市圈進(jìn)行布局,也會(huì)跟隨時(shí)代中國(guó)的發(fā)展足跡擴(kuò)大管理版圖。
資本加持掘金萬億藍(lán)海
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),目前,已陸續(xù)有19家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸香港資本市場(chǎng),其中不乏管理規(guī)模超3億㎡或年收入超60億元的頭部企業(yè),也有管理面積不足1000萬㎡、年收入不足5億元的企業(yè)。
已上市企業(yè)整體獲資本市場(chǎng)認(rèn)可度較高,從企業(yè)市值來看,截止12月17日收盤,在港上市物企平均市值為111.29億港元,其中碧桂園服務(wù)的市值達(dá)723.81億港元,成為港股物業(yè)板塊領(lǐng)頭羊;雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)三家企業(yè)的市值也突破百億,成為板塊翹楚;市值最小的銀城生活服務(wù),僅為4.27億港元。
從市盈率來看,截止2019年12月17日收盤,港股主板市場(chǎng)平均市盈率為14.2倍,物業(yè)板塊的市盈率均值為26.5倍,明顯高于市場(chǎng)平均水平;從單個(gè)企業(yè)來看,有12家物業(yè)企業(yè)的市盈率高于市場(chǎng)均值。不同類型、不同規(guī)模和收入層級(jí)的企業(yè)都能在資本市場(chǎng)有良好的表現(xiàn),顯示出市場(chǎng)對(duì)行業(yè)未來盈利能力和增長(zhǎng)空間看好。
對(duì)于保利物業(yè)和時(shí)代鄰里赴港上市的原因,中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,一方面,兩家物業(yè)企業(yè)均為分拆上市企業(yè),具備大型地產(chǎn)企業(yè)背書,業(yè)績(jī)穩(wěn)定性較高;另一方面,物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”,近年備受青睞,首次迎來兩家物業(yè)企業(yè)同時(shí)上市的盛況,疊加效應(yīng)凸顯,行業(yè)熱度再次被推高。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)成長(zhǎng)潛力巨大的行業(yè),擁有萬億級(jí)的市場(chǎng)空間。借助資本的力量,物業(yè)管理行業(yè)迎來了一個(gè)更好的時(shí)代,目前企業(yè)的估值還有進(jìn)一步提升的空間,且上市不是終點(diǎn),它只是企業(yè)發(fā)展過程中的一項(xiàng)金融工具。未來,對(duì)于想要尋求更大發(fā)展的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,要努力用好上市這項(xiàng)工具,才能為企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值。
中泰證券研報(bào)也認(rèn)為,物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)只需輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就能夠持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流的行業(yè),兼具成長(zhǎng)與抗波動(dòng)雙重屬性。行業(yè)空間廣闊,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與增值服務(wù)均有較大提升空間。其中,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)將受益于房屋持續(xù)竣工與物業(yè)管理服務(wù)滲透率的提升,同時(shí),人均收入增長(zhǎng)及人口結(jié)構(gòu)變化帶來的消費(fèi)升級(jí)和物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)逐漸市場(chǎng)化,又給物業(yè)費(fèi)增長(zhǎng)提供了空間;增值服務(wù)業(yè)務(wù)板塊營(yíng)收及貢獻(xiàn)利潤(rùn)占比正逐年提升,物業(yè)管理行業(yè)憑借低成本線下巨額流量,在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代探索空間廣闊。
中泰證券預(yù)測(cè),到2022年,基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10105億,加上增值業(yè)務(wù)部分,物管行業(yè)總體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到12126億。
中國(guó)指數(shù)研究院指出,目前,還有超過20家物業(yè)服務(wù)企業(yè)有上市計(jì)劃或處于上市準(zhǔn)備階段,物業(yè)管理行業(yè)的上市潮還在繼續(xù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資本賽道將愈加熱鬧。