登陸資本市場以來，起家于南京的銀城國際控股有限公司(01902.HK，以下簡稱“銀城國際”)正在加速自己的規(guī)模擴(kuò)張。
日前，根據(jù)銀城國際方面的公告，公司以2.6億元的價(jià)格收購南京市新城健康產(chǎn)業(yè)園地塊。而在稍早之前的7月，銀城國際在長三角區(qū)域持續(xù)擴(kuò)展并收購兩幅地塊。
加速規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，銀城國際近年來的凈利潤和銷售均價(jià)卻略顯“尷尬”。根據(jù)銀城國際相關(guān)研報(bào)，在收益大幅增加的同時(shí)，上半年公司實(shí)現(xiàn)溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
《中國經(jīng)營報(bào)》記者多方了解到，事實(shí)上，低價(jià)購入醫(yī)院地塊的背后，面臨行業(yè)競爭的紅海，在眾多房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)中，銀城國際正在加速養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局。10月23日，本報(bào)記者實(shí)地走訪了銀城國際位于南京市棲霞區(qū)馬群大道3號(hào)的標(biāo)志性養(yǎng)老項(xiàng)目“君頤東方”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目配套的醫(yī)院項(xiàng)目至今仍未竣工。
對(duì)于業(yè)績和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的相關(guān)問題，連日來，本報(bào)記者多次致電致函銀城國際方面。截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。
規(guī)模難題
銀城國際被看作是2019年赴港上市規(guī)模最小的內(nèi)地房企，上市首日破發(fā)。
公開資料顯示，總部設(shè)立于南京的銀城國際是一家專注于在長三角地區(qū)為全齡客戶開發(fā)住宅物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。今年3月，銀城國際于香港交易所實(shí)現(xiàn)主板上市，彼時(shí)曾被看作是年內(nèi)赴港上市規(guī)模最小的內(nèi)地房企，上市首日破發(fā)。
根據(jù)公司日前最新發(fā)布的2019年中期報(bào)告，公司上半年收益約為人民幣37.39億元，較去年同期的1.09億元增加了3342.9%。
不過，在收益大幅增加的同時(shí)，上半年公司實(shí)現(xiàn)溢利4850萬元，較去年同期的2.44億元減少了80.1%。此外，公司上半年毛利率為12.03%，也較去年同期減少了41.5%。
另據(jù)銀城國際日前發(fā)布的2019年9月未經(jīng)審核的營運(yùn)數(shù)據(jù)，截至今年9月份，銀城國際共實(shí)現(xiàn)合約銷售額134.84億元，實(shí)現(xiàn)今年200億元銷售目標(biāo)的67.42%。
對(duì)于毛利率的減少，銀城國際方面表示，一方面是由于公司在2018年上半年收購東岳府及KinmaQ+社區(qū)的額外股權(quán)，收購溢價(jià)計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目成本，2019年上半年該兩家公司交付樓盤，收購溢價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本導(dǎo)致毛利率較低。此外，銀城國際還表示，云臺(tái)天境本期結(jié)轉(zhuǎn)收益的樓盤于2018年開始預(yù)售，恰逢政府樓市調(diào)控，對(duì)集團(tuán)的毛利率影響較大。
記者注意到，近年來，銀城國際銷售均價(jià)呈現(xiàn)出大幅下滑。記者查閱銀城國際多年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2017年公司銷售均價(jià)為每平方米27555元，2018年為19029元，今年上半年進(jìn)一步下滑到15398元。
除了政策調(diào)控，在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，銀城國際銷售均價(jià)出現(xiàn)較大降幅與其向三四線城市擴(kuò)展的策略不無關(guān)系。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，銀城國際位于南京、無錫、蘇州、杭州、合肥、鎮(zhèn)江及馬鞍山的合約銷售分別占公司合約銷售總額的49.3%、20.5%、11.6%、2.9%、4.9%、1.5%、3.8%及5.7%。
除蘇州和杭州的平均售價(jià)在2萬元/平方米以上，南京、鎮(zhèn)江的平均售價(jià)在1.5萬元/平方米以上，其余城市的平均售價(jià)均低于1.5萬元/平方米。其中，徐州上半年的平均售價(jià)僅為8760元/平方米。
而于2018年，自南京、無錫、蘇州、鎮(zhèn)江及馬鞍山的合約銷售額分別占本集團(tuán)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司合約銷售總額的約52.7%、27.0%、8.2%、8.3% 及3.8%。2017年，銀城國際南京銷售曾一度占到公司合約銷售總額的86.03%。
“按照正常的經(jīng)驗(yàn)來講，銀城國際四季度應(yīng)該能完成目標(biāo)。但是從大的環(huán)境角度來講，銀城國際重點(diǎn)布局的是長三角區(qū)域。這些布局的城市四季度以來開始進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，企業(yè)如果想盡快完成銷售目標(biāo)還要主動(dòng)適應(yīng)調(diào)控，加快現(xiàn)金流回籠。如果說之前投資上確實(shí)有一些失誤，這個(gè)時(shí)候該以價(jià)換量也正常。通過有選擇性地降價(jià)來實(shí)現(xiàn)換倉，也是比較好的策略。”張宏偉表示。
值得注意的是，雖然上市之后，銀城國際業(yè)務(wù)逐漸擴(kuò)張至長三角地區(qū)的其他城市，但相比百強(qiáng)房企的土地儲(chǔ)備規(guī)模仍有差距。資料顯示，截至2019年上半年底，銀城國際在國內(nèi)9個(gè)城市有34個(gè)項(xiàng)目，多集中在長三角區(qū)域。其中25個(gè)項(xiàng)目由集團(tuán)所開發(fā)及擁有，余下9個(gè)項(xiàng)目由集團(tuán)的合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)及擁有。截至上半年底，銀城國際擁有估計(jì)總建筑面積約399.35萬平方米，其中應(yīng)占集團(tuán)權(quán)益的土地儲(chǔ)備面積約346.11萬平方米。
跨界醫(yī)療？
規(guī)模和凈利掣肘之下，銀城國際近年來在醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面多有涉獵。
規(guī)模和凈利的掣肘之下，銀城國際近年來在醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面多有涉獵，攻守之間公司戰(zhàn)略棋局初現(xiàn)。
公開資料顯示，銀城國際君頤東方項(xiàng)目占地面積12.09萬平方米，建筑面積約為20.04萬平方米，包括一座精裝修的養(yǎng)老綜合體，設(shè)有17幢7至11層養(yǎng)老住宅，2幢商業(yè)用房，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老公寓，老年康復(fù)三甲專科醫(yī)院等，項(xiàng)目周期為2016年9月~2018年12月。
10月23日，記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，“君頤東方”項(xiàng)目養(yǎng)老住宅部分分為兩個(gè)片區(qū)，已于2017年、2018年先后交付。小區(qū)業(yè)主王阿姨告訴記者，當(dāng)時(shí)新房均價(jià)為4.2萬元/平方米，精裝修交付，購買居住的大多是中老年人，現(xiàn)在入住率大約五成。
該項(xiàng)目商鋪銷售人員表示，住宅部分早已售罄，目前二手房價(jià)格大約5萬元/平方米，商鋪均價(jià)在4萬元/平方米左右，目前還有8間商鋪在售。
而項(xiàng)目的高檔養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院“君頤東方國際康養(yǎng)社區(qū)”，也在今年7月開始招租。據(jù)銷售顧問介紹，入住養(yǎng)老公寓需要老人具有自理能力，并且需要繳納10萬元的醫(yī)療押金;倘若老人沒有自理能力，就必須入住公寓旁的養(yǎng)老院。“有病床和護(hù)理人員，和醫(yī)院類型差不多。”
“總共有342套公寓，目前有100多名老人已經(jīng)入住。”該銷售顧問告訴記者，公寓針對(duì)會(huì)員和非會(huì)員有兩種收費(fèi)方式，會(huì)員需要繳納100萬元的會(huì)員費(fèi)，退房時(shí)憑收據(jù)全額無息退還，但每月租金價(jià)格會(huì)低很多。
具體而言，養(yǎng)老公寓43平方米的戶型，會(huì)員每個(gè)月2000元，非會(huì)員則需要9000元;70平方米的戶型，會(huì)員每個(gè)月租金4500元，非會(huì)員則需要13000元;105平方米的戶型會(huì)員每個(gè)月租金8500元。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，“君頤東方”的配套醫(yī)院位于整個(gè)項(xiàng)目的西南角。透過綠色的防護(hù)網(wǎng)可以觀察到，建筑的水泥鋼筋主體已經(jīng)基本完成，但還未封頂。施工現(xiàn)場有一臺(tái)塔吊，不時(shí)傳出“噠噠噠”的敲擊聲。
據(jù)上述銷售人員介紹，該在建醫(yī)院為江蘇省人民醫(yī)院城東分院，也是三甲醫(yī)院，由銀城國際負(fù)責(zé)出資建造，而省人民醫(yī)院負(fù)責(zé)日常運(yùn)營。“去年才開始建的，預(yù)計(jì)明年年底就可以完工。”
但王阿姨對(duì)此卻有另一套說辭。她告訴記者，2017年剛在君頤東方買房時(shí)，醫(yī)院就已經(jīng)開始建造，原本預(yù)計(jì)去年底完工，但中途遇到不少“小插曲”導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢。“后來又跟我們說今年年底能完工，但以目前情況來看不太可能了。”
君頤東方配套醫(yī)療設(shè)備為何進(jìn)度緩慢? 對(duì)此，銀城國際方面并未給出明確的回復(fù)。
財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，養(yǎng)老項(xiàng)目市場發(fā)展機(jī)會(huì)還是很廣闊的，醫(yī)院遲遲未竣工屬于配套沒有到位。“相較做地產(chǎn)而言，建造醫(yī)院對(duì)于銀城國際經(jīng)驗(yàn)不足，也會(huì)帶來更大的壓力，這需要在后續(xù)的經(jīng)營上繼續(xù)豐富經(jīng)驗(yàn)，這樣才能做好新的醫(yī)療業(yè)務(wù)。”
盡管上述醫(yī)院建造不順，但銀城國際并未停止探索醫(yī)療項(xiàng)目的步伐。根據(jù)公司方面的公告，10月10日，公司以2.6億元的底價(jià)收購南京市新城健康產(chǎn)業(yè)園地塊。據(jù)悉，該地塊出讓條件中包括：地塊所建房屋由競得人自持，不得銷售，不得轉(zhuǎn)讓。
“從公司角度來講，這些中小型房企一定要走出‘小而美’的特色，否則很容易被市場淘汰。”張宏偉分析稱，銀城國際目前在養(yǎng)老房產(chǎn)、物業(yè)等非住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)做出了一定的成績，尤其是物業(yè)在同等規(guī)模的房企中也稱得上是“佼佼者”。銀城國際接二連三觸及醫(yī)療領(lǐng)域，更多地也是為其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)增加配套設(shè)施，努力打造區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)品牌。
