對房地產企業來說，只有努力奔跑才能保證位置，而千億規模則是一道重要的門檻。

從浙江諸暨起家的祥生地產，自2014年將總部遷至杭州，銷售規模可謂是“一路高歌”。克爾瑞研究發布的排行榜顯示，2018年祥生地產的銷售金額為1029.2億元，在中國房地產企業中位列第28名。值得一提的是，銷售規模從百億到突破千億，祥生地產僅用了3年時間，而這段路程，萬科和保利走了5年，綠地走了8年。

進入千億俱樂部后，祥生地產進行了人事調整。2019年3月，陳弘倪接替趙紅衛成為祥生地產集團總裁，陳弘倪是祥生實業集團創始人陳國祥的兒子。那么，陳弘倪將會帶領祥生地產走向何方?

高周轉助力，3年完成千億征程

公開資料顯示，祥生地產于1995年在浙江諸暨成立，次年承擔了諸暨金雞塢村動遷的部分改造任務，由此開始涉足房地產業務;2014年，祥生地產將總部遷至杭州，當年銷售規模僅為90億元。

隨后，祥生地產銷售開始提速，2015-2018年銷售金額分別為109億元、325億元、620億元和1029億元。2019年上半年，祥生地產向中國網財經記者提供的數據顯示，銷售金額為550.6億元。

談及這家從小縣城諸暨狂奔出來的地產黑馬快速崛起的秘訣，一位房地產行業評論員在接受中國網財經記者采訪時表示:“主要得益于對三四線城市的深耕和高周轉模式。”

據相關媒體報道，截至2017年底，祥生地產在售的60個項目中，除4個位于杭州外，其余56個均位于三四線城市;2018年初，祥生地產前副總裁俞國勤曾公開表示，公司項目80%布局在三四線城市。

上述評論員告訴中國網財經記者：“近幾年三四線城市樓市之所以迎來高光時刻，主要與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策密切相關。隨著棚改窗口期到來，其對樓市的支撐力度及作用可能都會進一步弱化，相應的風險可能會越來越多，祥生的銷售規模能否維持翻倍增長存疑。”

不過，祥生地產提供給記者的資料則認為，公司目前的業務布局是一個比較良性的結構，“祥生只是看上去布局都在三四線城市，但事實上，杭州和上海的庫存事實上占比達到52%”。2019年祥生地產確定了“1+1+X”戰略，即浙江+泛長三角+重點潛力城市布局。資料顯示，目前祥生地產已經布局了50多個城市，現在同時在操盤的項目超150個;不含小鎮，公司土地儲備已經超過了1萬畝。

在周轉速度上，中國網財經記者了解到，2016年祥生地產曾提出“36781”的快周轉策略，即3個月內動工、6個月開盤、開盤銷售去化70%、一個月后去化達80%、1年現金流歸正;到了2017年，祥生地產進一步提高周轉速度，提出了“25710”的策略，即2個月內動工、5個月內開盤、開盤當日銷售去化70%、10個月內現金流歸正。以杭州錢塘新語項目為例，祥生地產從拿地到首次開盤用了不到4個月時間，湖州悅山湖項目從拿地到開盤也僅用了5個月。

四全創新，多次強調“不是小碧桂園”

不管是三四線城市布局，還是高速周轉，祥生地產與碧桂園的策略可謂是大同小異。所以，很多人將祥生地產稱之為“小碧桂園”。

不過，祥生地產內部人士在與中國網財經記者的交流中，多次強調“祥生不是小碧桂園”。

該人士指出，祥生地產采用的是“根據地打法”，即每一個進駐的三四線城市，就像是一個“根據地”。祥生地產要做的不僅是深耕，而是要真正的把根據地做熱、做深、做透、做大做強。祥生地產對于深耕根據地的劃定，并不是按照所在城市有幾個項目，或者這些項目賣了多少錢來衡量的，而是根據“市場占有率”這一指標來判定。具體來看：如果祥生在其布局或新進入的城市中，市場占有率達到20%，這個叫城市就叫“做熟”;達到30%，叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市場占有率，就叫“做透”。

其還強調，祥生地產在所進入的城市，采取了“四全創新法”：全類產品、全域覆蓋、全齡客戶和全位服務。

上述房地產評論員表示，對于祥生地產來說，其與碧桂園的最大差異可能是在抗風險能力方面。“畢竟碧桂園銷售規模已經超過5000億元，即便有一天發生窗口期判斷失誤，如此大的體量是有能力去熨平區域市場波動的;其次，目前房企融資進一步收緊，像碧桂園這種規模房企的融資優勢更為明顯。”

值得一提的是，祥生曾緊隨碧桂園步伐，開發了南潯國際田園文旅小鎮、諸暨云溪九里康養小鎮、諸暨十里坪頤養小鎮、太湖發現島主題公園、滁州影視城等30多個特色小鎮，全面實現祥生小鎮的全國布局。不過，祥生小鎮在發展的過程中也是問題頻出。諸暨在線曾于去年3月的報道中提到，祥生地產建設“春風十里小鎮”，由于游客超負荷，堵車、占道經營的現象十分嚴重，還有不少人亂丟垃圾，這對在建項目也造成了傷害，致使一些項目多日停滯建設。

融資收緊，媒體稱祥生采用隱秘模式“補血”

無論是房地產銷售規模的提升，還是特色小鎮的建設，都需要充足的資金運轉能力做保障。由于祥生地產是一家非上市房企，并沒有公開負債等財務運營數據。

不過，近期樂居財經的一篇報道提到，祥生地產2018年總資產1096億元，凈資產117億元，以此推算該公司2018年底負債率約為89.3%。

缺少資本市場支撐的祥生地產，目前主要的融資方式是什么?公司前總裁趙紅衛曾在接受媒體采訪時表示：“很大一部分采用銀行、信托、私募形式，隨著公司發展，祥生運用發債、ABS等模式融資，進一步擴大融資渠道，降低融資成本。”

然而，今年以來，房地產融資不斷收緊，從銀保監會約談房地產項目增量過大的信托公司，到發改委約束房企海外發債，加之稍早前23號文對前端融資行為的規范，有業內人士表示：“在一系列監管措施下，房地產企業融資渠道將大幅收窄，這對習慣‘左手融資，右手拿地’的房企而言，過往那些激進的資金周轉模式或將難以為繼。”

在此背景下，祥生地產積極拓寬“補血”途徑。樂居財經在近期的一篇報道中提到，其獨家獲得了一份房地產投融資內部資料，該份投資產品名叫“祥生資產收益權1號”項目，募資資金規模最多3000萬元，期限1年，目前正在深圳亞太租賃交易中心(簡稱“亞租所”)掛牌，掛牌方是祥生地產的全資子公司——浙江祥生建設工程有限公司。報道還指出，該產品門檻比較低，只要30萬元即可投資，以5萬元網上遞增，而投資規模大小將直接決定收益率的高低。此外，該1號產品只是其一，后續還會繼續發行，總規模10億元。

對于上述報道，中國網財經記者未能核實到真偽，亞租所的官網數據今年5月以來也沒有進行過任何更新。