奧山控股有限公司(以下簡稱“奧山控股”)近期在港交所重新遞交招股說明書，這意味著該公司IPO進程正在提速。

公開資料顯示，奧山控股的總部位于湖北，主要業務是住宅物業開發。據了解，奧山控股從事房地產業務經營已超過16年，但銷售規模在業內處于頗低水平。招股書顯示，2016-2018年，奧山控股物業銷售金額分別為12.39億元、14.51億元和17.8億元;而與其同年成立的融創中國，2018年銷售金額已接近5000億元，路勁地產也已超過了300億元。

奧山控股2016-2018年物業銷售額(數據來源：招股書)

截至2019年3月31日，奧山控股在湖北、安徽、四川、重慶及浙江合計有25個項目，包括由附屬公司開發的24個項目及由聯營公司開發的1個項目，應占總土地儲備的估計總建筑面積約為340萬平。

不過，奧山控股目前的土地儲備約83.8%位于湖北，鮮有一線城市項目。有房地產專家在接受中國網財經記者采訪時表示：“隨著全國性知名房企業務逐漸向二三線城市下沉，奧山控股湖北市場份額或遭到侵蝕，同時，這些城市還面臨著人口流入問題以及政策壓力。”

冰雪運動和娛樂業務收入占比不足1%

除住宅物業開發外，奧山控股還涉及了冰雪運動和娛樂業務。不過，單純從收入來看，該業務對奧山控股的貢獻微乎甚微。數據顯示，2016-2018年，奧山控股冰雪運營及娛樂業務的收入分別為225.5萬元、868.4萬元和295.4萬元，占營業收入的比例分別為0.2%、0.6%和0.1%。

收入的不理想并沒有影響奧山控股的信心。招股書顯示，奧山控股計劃將此次IPO募集來的部分資金，投向位于奧山國際冰雪運動旅游小鎮項目。奧山控股認為，冰雪運動及娛樂業務為公司增加了從地方政府競拍土地儲備時的競爭力。

有市場人士提出質疑，奧山控股大力發展冰雪運動，是否僅為提高土拍競爭力而造的噱頭?中國網財經記者致電致函奧山控股，但截至發稿時未得到回復。

凈資本負債率接近300%

奧山控股通過此次IPO募集的資金，還有一部分將用于償還若干現有計息銀行及其他借款。招股書顯示，2016-2018年末，奧山控股借款總額分別為25.33億元、53.38億元和59.68億元;平均實際利率分別為9.9%、9.9%及9.4%;而整個房地產行業目前的平均融資成本約為7%左右，大型國企方面的融資成本更是低至5%。此外，奧山控股期末凈資本負債率分別為316.5%、568.9%和283.1%。

與負債激增不同的是，奧山控股賬上現金及現金等價物價值呈現下降趨勢，2018年底這個數據為5.5億元，與2017年底的11.49億元減少了5.99億元。

上述房地產專家告訴中國網財經記者：“從種種數據來看，奧山控股采用了極高的資本杠桿去撬動規模，財務安全和資金問題凸顯，一旦市場出現波動，壓力便會成倍增加。”如果以總資產/凈資產方式估算，奧山控股杠桿率目前達到了9.1，而一向在市場上以激進著稱的融信中國也僅為5.7。

曾進行11億元不合規票據融資

招股書顯示，奧山控股曾進行過不合規的票據融資，涉及金額11億元。招股書顯示，奧山控股及若干關聯人士(統稱“出票人”)曾與兩家中國商業銀行(統稱“票據簽發行”)訂立票據融資安排，票據簽發行同意以銀行承兌匯票的形式提供出票人信貸額度。出票人在沒有實際基礎交易情況下，將予發行的銀行承兌匯票面值的40%至100%存入各票據簽發行，作為票據簽發行簽發銀行承兌匯票的條件。而銀行承兌匯票收款人，包括奧山控股的附屬公司、關聯人士及若干獨立第三方。

奧山控股及若干關聯人士將此類銀行承兌匯票交付予收款人，收款人將此等銀行承兌匯票出示給商業銀行或由商業銀行(承兌人)指定的獨立第三方進行貼現。經扣除貼現費用及其他服務費后，收款人獲得等價于銀行承兌匯票面值的現金。據招股書透露，倘若收款人為獨立第三方，將向奧山控劃撥有關現金。

奧山控股表示，公司已經于2016年11月停止了此類票據融資，并在2016年11月30日前，向相關票據簽發行償還了銀行承兌匯票的所有相關款項，并未因此等不合規行為而受到任何政府部門的處罰。

資金頗為緊張的奧山控股，旗下房地產項目的質量似乎也沒有得到保障。有網友還在安居客平臺上發文稱：“奧山的房子質量很差，建議不要買他們的房子。”另據《武漢熱線房產網》報道，位于武漢的光谷澎湃城奧山府去年遭到了業主的多次維權。據業主反映，該項目在前期進行虛假宣傳，并陡降裝修標準。隨后，該項目開發商向全體奧山府業主致歉，表示將針對合同不合理問題進行調整。