幾次踩錯節拍錯失壯大機會的京籍房企金融街(000402.SZ)大舉擴張之余，實則收獲甚微。

長江商報記者發現，盡管金融街去年經營業績實現大幅提升，但與A股可比房企相比仍較為遜色。其營業收入221.13億元，同比下降13.35%，凈利潤(歸屬母公司股東凈利潤)32.69億元，同比增長8.72%。無論是營業收入還是凈利潤同比增幅，在千億資產房企中(以截至4月12日披露2018年報數據)，金融街均墊底。

金融街因開發北京金融街而揚名，但在眾多房企全國重點城市落子之時，金融街不是按兵不動就是固守一線及1.5線城市。在一線城市遭遇嚴調后，公司才被迫擴圍，轉型并重點發力住宅地產。僅去年，其新增項目20個，權益投資達191億元。

然而，倉促布局導致公司債務激增。截至去年底，公司總負債1113.28億元，其中有息債務804.97億元，占比72.31%，凈負債率高達184.26%，較2016年勁升64.77個百分點。

連續兩年凈利增幅為個位數

在一眾房企賺得盆滿缽滿之際，金融街的業績只是象征性地增長。

年報顯示，去年，金融街實現營業收入221.13億元，同比下降13.35%，凈利潤32.69億元，同比增長8.72%。這是房地產市場調控以來，金融街實現的經營業績第二次小幅增長。2017年，其實現營業收入255.19億元，同比增長28.54%，而凈利潤為30.06億元，同比微增7.2%。

對比同業，A股超百家房企中，目前已經披露2018年度報告的約為80家，其中，營業收入同比下降的有25家，金融街降幅排名第18位，在總資產超千億的房企中，營業收入同比下降的，金融街是唯一一家。凈利潤方面，其凈利潤排名第6位，但其凈利潤同比增幅又處于墊底位置。

金融街為何掉隊了?

4月11日，一大型房企人士向長江商報記者表示，金融街以商業地產起家，并迅速成名。近年來，受商業模式變革等因素影響，商業地產開發周期長、盈利空間被壓縮。同時，金融街固守北京等一線城市，而這些區域恰恰是此次地產調控的重點，金融街受到的沖擊可想而知。

數據顯示，2017年，金融街銷售金額為235.70億元，同比下降14.60%，其中，商業地產銷售80.70億元，同比下降34.39%。

兩年新增權益投資438億

在房地產調控及集中度越來越高的形勢下，金融街無奈出京轉型擴張，其手法也頗為生猛。

出京之后，金融街瞄準京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游五大城市群，并以此為中心進行布局。截至目前，其已殺入深圳、成都、武漢、惠州、東莞等15個重點城市并完成布局。

值得一提的是，去年9月7日，金融街宣告，以34.52億元價格從湖北當代盛景收購了江夏“地王”，借此接手江夏文化大道項目。該地塊2013年對外出售，閑置近5年。

實際上，上述“地王”項目是金融街在武漢獲取的第四個項目。去年，金融街先是以7.86億元競得武昌區一處臨江住宅、商服用地，接著又通過受讓股權獲取光谷中心地區近3萬平米住宅項目，這一地塊閑置長達8年之久。去年8月，公司又獲得對青山濱江商務區核心地塊開發權，建設區域總部大樓。短短一年間，在武漢的投資至少超50億元。

年報數據顯示，2017年，金融街新增18個，新增權益投資額逾247億元。去年，又新增項目20個，新增權益建筑面積356萬平米，權益投資191億元。以此算來，兩年之間，這家當時僅1128.36億元資產房企投入的拿地資金高達438億元，也讓人吃驚。

從上述所拿地用途看，金融街也開啟了轉型模式，重點發力住宅地產。

只不過，擴張之時其負債飆升。2016年底，公司有息債務505.38億元，去年底為804.97億元，2年間增加了299.59億元。同期，公司財務費用也從8.79億元增至14.89億元，增幅為69.40%

776億存貨周轉放緩資金承壓

擴張暴走的金融街周轉較慢，財務狀況不佳。截至去年底，金融街短期借款30.11億元、一年內到期的非流動負債67.89億元、長期借款405.47億元、應付債券301.50億元，合計高達804.97億元，同期，公司貨幣資金只有119.57億元，有息債務是貨幣資金的6.73倍。

實際上，近兩年來，隨著公司出京擴張，其債務規模迅速擴大。2016年底，公司無短期借款，2017年底短期借款也只有9.50億元。去年底的有息債務較2016年底增長了近300億元，較2017年底增長了181.12億元。截至去年底，公司凈負債率高達184.26%，2016年、2017年分別為119.49%、150.82%，逐年大幅上升。

所幸，金融街負債結構較為科學，其以長期債務為主，因而短期不存在償債壓力。盡管如此，但其潛在的風險不小，原因是公司資產周轉速度太慢。

金融街突進式擴張過程中，公司的存貨也不斷上升。截至去年底，其存貨為776.38億元，占其總資產的52.30%，2016年、2017年分別為564.52億元、628.42億元，兩年增加了211.86億元。

問題是，存貨急劇飆升占總資產一半以上、流動資產的77.95%，但其周轉速度大幅放緩。2017年，金融街存貨周轉天數為1192.05天，去年為2224.97天，延長了1032.92天。這意味著，776.38億元存貨周轉一次需要6.18年，較2017年的3.31年延長2.87年。同業公司中，萬科、招商蛇口、新城控股的存貨周轉天數分別為1304天、1275天、1165天，均比金融街快。

存貨周轉慢，將加劇公司現金流狀況。近兩年，金融街經營活動現金流凈額為—72.54億元、90.29億元，投資活動現金流凈額為—29.34億元、—24.45億元，籌資活動現金流凈額為73.98億元、127.37億元。這些數據表明，公司自身造血功能不強，仍要靠借款維持運營，這也說明公司現金流較為緊張。