讓五環(huán)內(nèi)年輕人又愛又恨的房產(chǎn)中介正在發(fā)生劇變。
2017年底，千年老二我愛我家賣身A股上市公司昆百大，率先登陸資本市場(chǎng)，終于贏了鏈家一把。那叫一個(gè)揚(yáng)眉吐氣，以至于前副總裁親自下場(chǎng)跟整個(gè)行業(yè)對(duì)撕而毫不畏懼。
4月8日晚間，我愛我家發(fā)布重組后首份年報(bào)，情況卻不太樂(lè)觀。
2018年，作為業(yè)績(jī)支柱的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)不到7%，二手房買賣經(jīng)紀(jì)收入增速更是只有3.2%，近乎停滯。北京我愛我家實(shí)現(xiàn)扣非后歸母凈利潤(rùn)6.5億元，踩線完成業(yè)績(jī)承諾。
重壓之下，我愛我家提出“三年計(jì)劃”，宣稱要在3年內(nèi)將業(yè)務(wù)拓展至70個(gè)大中城市，門店達(dá)1萬(wàn)家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)10萬(wàn)人，房屋資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)套。
也就是說(shuō)，我愛我家將快速布局二三線城市，奔向廣大的五環(huán)外市場(chǎng)。
01經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力
我愛我家日子沒(méi)那么好過(guò)。
4月8日深夜，我愛我家(昆百大)重組后首份年報(bào)姍姍來(lái)遲，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.92億元，同比增長(zhǎng)710.91%;歸母凈利潤(rùn)6.31億元，同比增長(zhǎng)765.69%。
增長(zhǎng)數(shù)據(jù)無(wú)疑非常好看，但并非因?yàn)楣緲I(yè)績(jī)大爆發(fā)，而是北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“北京我愛我家”)業(yè)績(jī)并表的緣故。
重組之前(以2016年數(shù)據(jù)為基準(zhǔn))，北京我愛我家凈資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)上市公司，營(yíng)業(yè)收入更是后者的4倍。因此，2018年全年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)并表后，上市公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。
剔除并表影響，僅將北京我愛我家的業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行對(duì)比，情況就大相徑庭。
2018年，北京我愛我家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.35億元，同比增速不到12%;凈利潤(rùn)6.69億元，同比增長(zhǎng)26%，為近三年最低增速。
增速下滑的主要原因是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)不景氣。根據(jù)年報(bào)，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入占比超過(guò)一半，但增速僅為6.75%，嚴(yán)重拖累整體營(yíng)收增速。
經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括二手房買賣和租賃兩個(gè)部分。2018年，公司二手房買賣經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入近40億元，貢獻(xiàn)近8成的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入，但增速僅為3.2%。
上市公司稱，這主要是因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣。在2016年末至今的調(diào)控影響下，全國(guó)二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，導(dǎo)致公司二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)近乎停滯。
問(wèn)題也可能來(lái)自公司本身。截至2018年年底，上市公司銷售人員(即經(jīng)紀(jì)人)數(shù)量為4.3萬(wàn)人，而北京我愛我家曾宣稱擁有5萬(wàn)余名經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人是房產(chǎn)中介的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一年間損失近萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，也難怪業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力。
在此情況下，北京我愛我家?guī)缀跏遣染€完成了業(yè)績(jī)承諾。根據(jù)重組業(yè)績(jī)承諾安排，2017年1月1日—2018年12月31日，北京我愛我家累積扣非后歸母凈利潤(rùn)應(yīng)達(dá)到11億元。2018年，其扣非后歸母凈利潤(rùn)為6.50億元，加上2017年的5.07億元，合計(jì)11.57億元，超出承諾金額不到一成。
02奔向五環(huán)外
重組一年，我愛我家正面臨劇變。
對(duì)內(nèi)，原創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)套現(xiàn)離場(chǎng)，高管團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩。
北京我愛我家原本由林杰、劉田、張曉晉、李彬四人共同控制，四人借由本次重組套現(xiàn)后徹底離場(chǎng)，僅持有少部分上市公司股權(quán)。
2018年8月，來(lái)自北京我愛我家的高管胡景暉和曹曉航相繼離職，胡景暉的離職還鬧得相當(dāng)不愉快，一度引發(fā)監(jiān)管對(duì)整個(gè)行業(yè)的強(qiáng)烈關(guān)注。而高層變動(dòng)或許也是前述經(jīng)紀(jì)人數(shù)量減少的原因之一。
對(duì)外，老對(duì)手鏈家手握近15萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人資源，同時(shí)從平臺(tái)(貝殼找房)、中介(鏈家)、長(zhǎng)租公寓(自如)三大領(lǐng)域發(fā)力，在一二線城市房產(chǎn)中介市場(chǎng)幾乎取得壓倒性勝利。
重重壓力之下，上市公司提出了野心不小的“三年計(jì)劃”。
年報(bào)顯示，我愛我家打算用3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)覆蓋國(guó)內(nèi)主要大中城市70座，門店達(dá)1萬(wàn)家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)10萬(wàn)人，房屋資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到100萬(wàn)套。
截至目前，公司業(yè)務(wù)主要覆蓋北京、天津、上海、南京、杭州、蘇州在內(nèi)的17個(gè)主要一、二線城市。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)2018年評(píng)選結(jié)果，全部一、二線城市加起來(lái)也不過(guò)40多個(gè)。
因此，我愛我家必須向三線，甚至四線城市擴(kuò)張，進(jìn)入廣大的五環(huán)外市場(chǎng)。
2017年以來(lái)，碧桂園、拼多多、趣頭條等黑馬一再提醒我們，五環(huán)外才有真實(shí)的中國(guó)市場(chǎng)。此前，無(wú)論我愛我家還是鏈家，業(yè)務(wù)重心都在一線和極少數(shù)二線城市。如今，我國(guó)房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，二、三線城市二手房銷量上升，房產(chǎn)中介下沉機(jī)會(huì)來(lái)臨。
另一方面，我愛我家在一線城市被鏈家壓制多年，但在二三線城市，大家都是半斤八兩。我愛我家繞道五環(huán)外，避開鏈家鋒芒，也不失為一個(gè)明智的選擇，說(shuō)不定還真能逆風(fēng)翻盤呢?
年報(bào)顯示，上市公司2018年新設(shè)15家子公司，主要位于南寧、廊坊、常州、無(wú)錫等地，行動(dòng)已然開始。
03并購(gòu)大躍進(jìn)
Flag已經(jīng)立好，剩下的問(wèn)題就是如何完成它。
新東家謝勇的策略非常清晰：資本運(yùn)作。
這符合謝勇的個(gè)人經(jīng)歷。簡(jiǎn)歷顯示，謝勇學(xué)金融出身，第一份工作是在大名鼎鼎的中經(jīng)開，這是曾影響中國(guó)證券發(fā)展進(jìn)程的“327國(guó)債事件”主要參與者和唯一獲利方。中經(jīng)開之后，謝勇的工作經(jīng)歷主要圍繞投資、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域，無(wú)疑是資深資本玩家。
年報(bào)顯示，上市公司將采用“內(nèi)涵強(qiáng)化+外部并購(gòu)擴(kuò)張”的手段，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。從2018年“內(nèi)涵強(qiáng)化”的成果來(lái)看，“外部并購(gòu)擴(kuò)張”或許會(huì)是主要方式，而且要多、要快。
并購(gòu)北京我愛我家不到一年，上市公司已經(jīng)連續(xù)發(fā)起四起并購(gòu)事件，其中一項(xiàng)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，一項(xiàng)可能構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。
2018年12月29日，公司披露重大資產(chǎn)重組預(yù)案，計(jì)劃收購(gòu)中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)，后者是一家采用加盟模式的房產(chǎn)中介，在南昌、長(zhǎng)沙、武漢、太原、成都、烏魯木齊等17個(gè)城市布局了超過(guò)2400家加盟門店。
我愛我家前副總裁胡景暉曾公開表示，我愛我家加盟模式一直做不起來(lái)，中環(huán)互聯(lián)或許能彌補(bǔ)這個(gè)短板，潛臺(tái)詞是：上市公司這場(chǎng)并購(gòu)簡(jiǎn)直是完美。
不過(guò)，預(yù)案描繪的并購(gòu)標(biāo)的有時(shí)候比濾鏡下的美人還不可信。上述預(yù)案發(fā)布后，監(jiān)管和媒體都對(duì)其提出了質(zhì)疑，其中之一便是其近兩年超出常理的擴(kuò)張速度。這一仿佛為我愛我家量身打造的完美標(biāo)的到底成色幾何，后續(xù)還有待考驗(yàn)。
收購(gòu)中環(huán)互聯(lián)的工作還在醞釀，我愛我家又急吼吼地宣布籌劃重大事項(xiàng)。
2019年2月25日晚間，公司公告稱正在計(jì)劃現(xiàn)金收購(gòu)互聯(lián)網(wǎng)新房交易平臺(tái)藍(lán)海購(gòu)100%股權(quán)，并且不確定是否會(huì)構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。理由非常簡(jiǎn)單粗暴：完善公司業(yè)務(wù)布局，加快公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
資本市場(chǎng)上，重大資產(chǎn)重組已經(jīng)司空見慣，但敢同時(shí)操作兩起重大資產(chǎn)重組的猛士就比較罕見了，謝董事長(zhǎng)不愧是見過(guò)大場(chǎng)面的人。
一個(gè)有趣的細(xì)節(jié)是，直到目前，中環(huán)互聯(lián)100%股權(quán)的評(píng)估報(bào)告還未出來(lái)，交易價(jià)格因此未能確定，但上市公司已經(jīng)發(fā)了兩版重組預(yù)案。
謝董事長(zhǎng)并購(gòu)心情之急切，可見一斑。
04逆勢(shì)加杠桿
并購(gòu)一時(shí)爽，一直并購(gòu)一直爽。問(wèn)題是，錢從何來(lái)?
截至2018年末，我愛我家貨幣資金余額為22億元，似乎不少。
市界分析資金來(lái)源后發(fā)現(xiàn)，其中還應(yīng)包括資管業(yè)務(wù)(相寓)中，公司向承租人收取的押金和尚未轉(zhuǎn)付業(yè)主的租金。根據(jù)重組時(shí)披露的數(shù)據(jù)，這兩部分資金加起來(lái)早已超過(guò)20億元。此外，公司還有5000萬(wàn)元左右的資金受限。
盡管并沒(méi)有監(jiān)管規(guī)定長(zhǎng)租公寓不能動(dòng)用租戶押金，但公司恐怕也需要顧及到部分租戶退押金的需求，實(shí)際能動(dòng)用的數(shù)額大概率小于賬面資金余額。
同時(shí)，公司賬上短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債余額合計(jì)為21.73億元。這些債務(wù)也必須在一年內(nèi)償還。
而即將到來(lái)的2起涉及現(xiàn)金支付的大型并購(gòu)案，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的門店和人手，都需要大量真金白銀支撐。
用錢的地方太多，融資勢(shì)在必行。
4月8日晚間，我愛我家公布了一項(xiàng)債券預(yù)案，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元、期限不超過(guò)5年的公司債券。此外，上市公司為北京我愛我家新增14.36億元債務(wù)融資擔(dān)保金額，累計(jì)擔(dān)保額高達(dá)22.36億元。
顯然，在整個(gè)市場(chǎng)仍在經(jīng)歷接連不斷的債務(wù)危機(jī)之時(shí)，我愛我家一頓操作猛如虎，走上了逆勢(shì)加杠桿之路。
杠桿不是原罪，但激進(jìn)擴(kuò)張和債務(wù)危機(jī)常常相生相伴，這注定是一條充滿變數(shù)的道路。
