對(duì)華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)，剛剛過(guò)去的2018年是極不尋常的一年。
這一年，華潤(rùn)置地激進(jìn)拿地逾百宗、銷(xiāo)售金額首次突破兩千億;同時(shí)，華潤(rùn)置地決定向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型;也是在這一年，華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官俞建離職轉(zhuǎn)向華夏幸福、“掌舵手”吳向東去留的討論甚囂塵上(2019年2月正式離職)。
華潤(rùn)置地副總裁、華北大區(qū)總經(jīng)理蔣智生近期公開(kāi)表示，華潤(rùn)置地面臨著“在當(dāng)代中國(guó)經(jīng)濟(jì)背景下一個(gè)地產(chǎn)中年油膩男的焦慮”問(wèn)題。
銷(xiāo)售金額首次突破2000億元
資料顯示，華潤(rùn)置地成立于1994年，背靠華潤(rùn)集團(tuán)這棵大樹(shù)，公司業(yè)績(jī)蒸蒸日上。克而瑞研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年華潤(rùn)置地房產(chǎn)銷(xiāo)售金額為2106億元，在房地產(chǎn)企業(yè)中排名第9。不過(guò)，首次邁入2000億俱樂(lè)部的華潤(rùn)置地還有更大的野心，2019年，華潤(rùn)置地將銷(xiāo)售目標(biāo)定為2420億元。
華潤(rùn)置地近期披露的年報(bào)顯示，2018年公司實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額1211.9億元，同比增長(zhǎng)18.09%;歸屬股東應(yīng)占溢利242.37億元，同比增長(zhǎng)23.09%。此外，華潤(rùn)置地2018年的綜合毛利潤(rùn)率為43.4%，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率為42.9%，與2017年的39.7%相比大幅增長(zhǎng)。
中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者注意到，華潤(rùn)置地最近幾年的高毛利，與深圳大沖舊改結(jié)算不無(wú)關(guān)系。華潤(rùn)置地新任董事會(huì)主席唐勇也在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)坦承：“華潤(rùn)置地2018年的毛利潤(rùn)率特別高，應(yīng)該是有華潤(rùn)城的結(jié)算。”
據(jù)了解，自2012年以來(lái)，華潤(rùn)置地一直在積極的參與廣州深圳舊改，這也是公司高毛利的重要來(lái)源。
有投資者提出疑問(wèn)：“隨著這些項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)完畢，華潤(rùn)置地如何維持穩(wěn)定的毛利水平?公司實(shí)際上亟需轉(zhuǎn)化新的城市更新項(xiàng)目。”
高負(fù)債下新增土儲(chǔ)2213萬(wàn)平
數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地在拿地方面也毫不手軟。2018年，華潤(rùn)置地新增103個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面積2213萬(wàn)平方米，而2016年和2017年公司新增土儲(chǔ)分別為1052萬(wàn)平方米和1196.6萬(wàn)平方米。
克而瑞研究中心此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年華潤(rùn)置地新增土地貨值行業(yè)排名第7。克而瑞還表示，在政策收緊、樓市表現(xiàn)平平的情況下，企業(yè)拿地的態(tài)度從積極變?yōu)閷徤鳎幌虻貕K推出便受到爭(zhēng)搶的上海、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市都遇到了無(wú)人報(bào)名導(dǎo)致地塊流拍的現(xiàn)象。
不過(guò)，唐勇表示，去年華潤(rùn)置地買(mǎi)了很多地，時(shí)機(jī)是好的，這為2019年銷(xiāo)售增長(zhǎng)提供了充足的子彈。截至2018年末，華潤(rùn)置地土儲(chǔ)總面積為5957萬(wàn)平方米。
一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)專(zhuān)家告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“華潤(rùn)置地逆市拿地節(jié)奏與對(duì)賭沒(méi)什么兩樣。如果賭贏了，比如調(diào)控放松，一切都好;但如果政策上收緊，公司將面臨著龐大的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力。”
截至2018年末，華潤(rùn)置地負(fù)債金額為4750.39億元，資產(chǎn)負(fù)債率72.44%;而2015-2017年底的負(fù)債分別為2574億元、2879億元和4021億元。以此推算，華潤(rùn)置地的負(fù)債三年內(nèi)增長(zhǎng)了2176億元，復(fù)合增長(zhǎng)率為84.54%。值得注意的是，流動(dòng)負(fù)債方面，一年內(nèi)到期的銀行借貸、優(yōu)先票據(jù)和中期票據(jù)金額分別為144.94億元、55.69億元和20.36億元;非流動(dòng)負(fù)債方面，一年后到期的銀行借貸、優(yōu)先票據(jù)和中期票據(jù)分別為835.01億元、79.9億元和186.2億元。
至于2018全年的現(xiàn)金流情況，華潤(rùn)置地并未在年報(bào)中透露。不過(guò)上半年數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-125.75億元。
吳向東離職引多名舊部跟隨
已到“中年”的華潤(rùn)置地，還面臨著“人事動(dòng)蕩”。2018年10月，坊間傳言時(shí)任公司執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席的吳向東將離開(kāi)華潤(rùn)置地，入職華夏幸福。2019年2月，傳聞坐實(shí)。華夏幸福發(fā)布的公告顯示，吳向東將出任公司總裁。吳向東可以說(shuō)是華潤(rùn)置地的“靈魂人物”，曾在華潤(rùn)任職超過(guò)26年。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，吳向東一手締造的萬(wàn)象城項(xiàng)目，為華潤(rùn)置地注入了商業(yè)地產(chǎn)的基因，從而得以在其他城市復(fù)制萬(wàn)象城的成功模式。
除吳向東外，原華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)總監(jiān)、執(zhí)行董事俞建去年12月辭職，去往華夏幸福任分管財(cái)務(wù)及融資等業(yè)務(wù)的聯(lián)席總裁。
有媒體報(bào)道稱(chēng)，追隨吳向東離開(kāi)華潤(rùn)置地的人數(shù)超過(guò)30人，涉及城市更新、工程、設(shè)計(jì)等各條業(yè)務(wù)線。這30多人中，包括華潤(rùn)置地華南大區(qū)總經(jīng)理王笑，主管城市更新的華潤(rùn)置地華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮，以及華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙煒。不過(guò)，上述消息中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者未獲得相關(guān)證實(shí)。
對(duì)于吳向東的出走，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為與華潤(rùn)置地的人事安排有關(guān)。2013年，吳向東接替王印任華潤(rùn)置地董事會(huì)主席一職。一年后，華潤(rùn)置地便宣布吳向東辭任公司董事會(huì)主席職務(wù)，此后的4年該職位一直空缺。在發(fā)布吳向東離職公告的同一天，華潤(rùn)置地宣布唐勇正式出任華潤(rùn)置地董事局主席。
在2018年，華潤(rùn)置地還做出一個(gè)重大決定，就是全面向“城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)涉及城市更新、物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等領(lǐng)域。不過(guò)，上述地產(chǎn)專(zhuān)家告訴中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者：“不管是資金情況、大規(guī)模的人事變動(dòng)，對(duì)轉(zhuǎn)型中的華潤(rùn)置地來(lái)說(shuō)都是個(gè)考驗(yàn)。”
資料顯示，華潤(rùn)置地2018年新開(kāi)8家購(gòu)物中心，計(jì)劃在2019—2021年分別開(kāi)業(yè)9間、8間和13間購(gòu)物中心，至2021年底，在營(yíng)購(gòu)物中心數(shù)量將達(dá)到81間。唐勇在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，預(yù)計(jì)2019年租金收入增長(zhǎng)應(yīng)該超過(guò)20%。
對(duì)于華潤(rùn)置地逆市拿地、人事大規(guī)模變動(dòng)、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等一系列問(wèn)題，中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者給華潤(rùn)置地發(fā)去了采訪函，但截至發(fā)稿時(shí)未收到相關(guān)回復(fù)。
