3月25日，龍湖集團控股有限公司(以下稱“龍湖集團”)(00960 .HK)公布2018年全年業績。
龍湖集團2018年全年銷售業績穩定上漲，穩站行業前十。根據公告，龍湖集團全年合同銷售額同比增長28.5%至2006.4億元;實現營業收入同比增長60.7%至1158.0億元，其中，投資性物業的不含稅收入為40.9億元，同比增長57.7%。而毛利395.3億元，同比增長了61.8%，實現毛利率34.1%。
權益方面的數據也表現亮眼。2018年歸屬于股東的凈利潤為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%。核心稅后利潤率為14.7%，核心權益后利潤率為11.1%。每股基本盈利2.78元，全年合計派發股息每股0.99元，同比增長30.6%。
值得注意的是，在回款疲弱，債務到期密集，全行業融資成本上升的大環境下，龍湖融資成本仍然維持在行業低位，資本成本水平接近央企。此外，在“步穩謀遠”的大前提下，龍湖也在業績會上提出了未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標。
融資成本低
龍湖集團2018年的相關借貸指標顯示了其極高的融資水準。數據顯示，截至2018年12月31日，龍湖集團綜合借貸總額為1198.2億元，其凈負債率52.9%。同時，平均借貸成本為年利率僅4.55%，平均貸款年限5.88年。
龍湖近兩年以低成本發行了一系列債券和票據。2月22日，龍湖集團公開發行2019年第一期境內公司債券，發行規模為人民幣22億元，其中規模為人民幣17億元，五年期債券融資成本僅為3.99%。
2018年1月9日，龍湖集團成功發行8億美元優先票據。其中，3億美元，5.25年期的票息為3.9%;5億美元，10年期的票息為4.5%。
2018年3月21日，龍湖集團發行了全國首單住房租賃專項債券。第一期30億元五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率為5.6%。在此次發行中，中誠信證評給予龍湖主體和債券信用評級均為最高評級AAA，展望均為穩定。從中可窺見龍湖集團極強的償還債務的能力及極低違約的風險。
2017年、2018年，龍湖集團的平均借貸成本分別為4.5%、4.55%，該資本成本水平接近央企。
此外，從債務結構看，龍湖集團2018年全年短期借款占整體債務比例不超過10%，452.6億在手現金元對短期借款的覆蓋率是4倍多。該表現對標其他行業公司可謂優秀。
而隨著各地房地產差別化調控，及資本市場流動性不斷變化，外部環境對企業持續發展能力提出更高要求，而龍湖的低資本成本優勢成為其良好持續發展能力的有力證明。
龍湖獲得低資本成本優勢離不開其嚴明的財務紀律。龍湖集團執行董事邵明曉在2018年跟媒體表示，過去三年，在整個行業加杠桿的過程當中，龍湖可能是唯一一家沒有用過非標、影子銀行、信托的企業。“我們沒有用任何高成本融資的方式，非常自律，才使得今天的龍湖有這么多授信額度。”邵明曉說。
標普全球評級在2018年調整龍湖的評級展望時評價：經歷數次行業周期，龍湖始終將財務杠桿控制在4倍以下。
而相對低的資本成本令龍湖能去做一些空間的生意，也使得龍湖一直處在一個非常穩健的態勢。邵明曉表示，“像天街、冠寓，如果你的錢很貴的話，做這些業務是不太合適的，這是一貫的戰略。”
此外，把握當期最優發債時點，基本吻合2-3月內的低點，以及優化的“境內公司債+境外美元債”的債務結構，也是其資本成本較低的重要原因。
評級再升級
龍湖集團以其持有性物業收入覆蓋利息的高比率，收獲高評級表現。
2018年1月5日，國際權威信用評級機構惠譽評級(Fitch Ratings)將龍湖的長期發行人違約評級、高級無抵押債券評級及未到期高級票據評級由“BBB-”上調至“BBB”，評級展望為“穩定”。
2018年3月30日，龍湖集團公告稱，標普全球評級(Standard & Poor‘s)日前已將龍湖的評級展望由“穩定”調升至“正面”，并確認“BBB-”的長期主體信用評級。
此前，龍湖集團獲得大公國際、中誠信證評及新世紀最高評級“AAA”。2017年3月，龍湖成為境內外全投資級民營房企。
過去一年，龍湖集團的投資性物業租金不含稅收入增長57.7%至40.9億。其中，商場、冠寓、其他收入的占比分別為87.8%、10.4%和1.8%。
截至2018年12月，龍湖集團共開業商場數量29個，建筑面積296萬平方米，整體出租率高達97.4%。商業租金增長42%至36億元，同店增長達到17%。值得一提的是，在年內開業的北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街，均取得接近100%出租率的理想成績。
目前，集團長租公寓品牌——“冠寓”已陸續在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一二線城市開業運營，累計開業房間數量超5萬間，是長租公寓領域影響力TOP3品牌。
邵明曉在業績會上表示，到2019年底，“冠寓”累計開業房間數量接近10萬間。按這個速度，到2020年會達到20億以上收入。
協同發展
龍湖一直秉承穩健的策略，并在市場波動中保持均衡增長。業績會上，龍湖提出未來兩三年保持核心盈利20%以上增幅的目標，但也在擴展土地儲備方面量入為出，將全年凈負債率維持在50%—60%之間。
基于對未來房價不會爆發式上漲的判斷，龍湖集團選擇了精準、適宜的土地儲備規模。數據顯示，2018年，龍湖投資土地金額約727億，目前總土儲6636萬方，權益面積4559萬方，可以滿足其未來四年的開發。而土地儲備如果再加大，則會占用過多資本。
邵明曉認為，龍湖多年來在進入城市時保持克制。截至目前集團進入48城，2018年共完成2006.4億銷售額。基于對這些城市的理解、深耕，以及團隊對投資的精準把握能力的增強，以現在的土地儲備規模，足以讓龍湖繼續保持穩健的資產負債表的同時，以相對較快的、適當的速度增長。
在土地布局上，龍湖將在全國五大區域夠做到均衡。目前，龍湖在西部、環渤海和長三角擁有較充足的土地儲備，下一步將主要在華南，以及大灣區、華中區域加大拿地力度。
邵明曉表示，大灣區是龍湖的戰略區域，集團目前已在大灣區把城市的骨架鋪開，進入了包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山等7個城市，已有15個項目、共大概150多萬方的土地儲備，權益儲備超過100萬方，貨值超過530億。邵明曉稱，“大灣區在科技、人文，消費等各方面，未來會成為中國經濟重要的火車頭，我們會加大這里的布局。”而對于深耕已久的長三角地區，則選擇“擇機行事”。
對于龍湖未來長遠增長動力將落在哪里，邵明曉指出，龍湖能保住增長的信心主要來自于：龍湖多年來在投融資、買地、運營、交付、服務等各個環節的高執行力。龍湖將通過土地儲備、運營節奏來保證增長態勢。
龍湖表示，未來，集團堅持以地產開發、商業運營、長租公寓及智慧服務為四大主航道業務，多維驅動、協同發展。
2019年，其在售主力項目將達到207個，其中，全新項目71個，而106個舊項目將推出新一期新業態產品，產品涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求。基于最近市場來訪量的增加，個別城市預售證價格已有所放松，邵明曉稱25%毛利率是龍湖對其銷售型物業的底線。
龍湖的投資性物業主要包括商業運營業務和長租公寓業務，商業毛利率在75%左右。商業運營方面，2019年將有杭州西溪天街、上海閔行天街、合肥瑤海天街等9個項目開業。長租公寓品牌“冠寓”未來也將獲得集團有計劃的持續投入。執行董事兼首席財務官趙軼稱，“冠寓”將于2020年實現盈利。上述兩項業務的投入及發展將為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。
