春光燦爛的日子還沒真正到來，但困擾萬科的2018年已然過去，一切看上去并沒有想象中的嚴峻。
萬科交出的2018年成績單顯示，實現營業收入2976.8億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比分別增長22.6%和20.4%。
不過收入和利潤自此前年度結算，體現萬科2018年最直接經營狀況的是合同銷售金額。該數據為6069.5億元，同比增長14.5%，只略高于全行業12.2%的增速。
萬科自身定位的轉變，對行業前景的判斷，轉型及對新業務的探索、審慎原則，仍在主導這家巨頭的前進方向。正因如此，盡管目標堅定，但在銷售競賽中，與碧恒(碧桂園、恒大)相比，萬科的身影略顯踟躕和凝重。
從“活下去”到收斂聚焦，萬科傳導出的種種信息顯示，其對傳統業務和新業務的轉型探索思考到了高潮。而董事會主席郁亮在3月26日舉行的業績推介會上否認放棄轉型，但修剪枝丫是確定的。
郁亮說萬科的對手是自己，但與自己的戰斗，永遠是最壯觀的。在傳統開發業務跑輸了上一輪牛市之后，“基本盤”成為萬科2019年最重要的詞匯。
基本盤的邏輯
萬科2018年全年的銷售金額，在上半年已見端倪。
2018年上半年，萬科的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。到了下半年，這個情況總算有所好轉，全年合同銷售金額為6069.5億元，同比增長14.5%，追上全行業12.2%的增速。
雖說萬科規模基數龐大，增速有限可以理解，然而，這樣的增長水平無論是放在Top3 還是Top10的同行增長數據中，并不樂觀。
萬科失去規模一哥之位，固然有碧恒崛起之因，焉知不是自身戰略轉型的結果。傳統的地產開發業務和創新業務組成萬科的業務總盤子。
萬科的壓力來自行業對比，也來自自身。半年報發布后不久，2018年秋季，萬科在內部便發出“活下去”的警示。2018年結束，萬科全年銷售數據優于上半年，但如上所述，依然不夠。
萬科在2018年年報的《致股東》信中道出其對于行業前景的判斷，以及對自身轉型的認識與調整。萬科指出，行業整體快速擴張的時代已經結束，房地產市場將持續受“少子化”、“老齡化”的人口問題所影響，這樣的白銀時代危與機并存，萬科認為轉型勢在必行。
然而轉型絕非易事，至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科。從行業空間來看，幾乎不可能再找到像房地產開發這樣客單價以百萬計，而且可以依托標準化快速復制的實業業務。
有人說這紙《致股東》信寫得極有力，但實際上郁亮在2018年底的2019年目標與行動溝通會上對轉型的思考更為誠懇徹底。
郁亮表示，過去3年，萬科放棄了規模第一，換回今天的戰略布局主動。如果當初沒有收斂聚焦，進入的是200~300個城市，而非現在70~80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。
然而郁亮也清楚，中國的城市化仍在繼續，房地產仍有空間，從過去、現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。
這便是萬科將“基本盤”定為年度最重要詞匯的背景和邏輯。萬科集團以房地產開發業務為基本盤，從此來看，2019年萬科的銷售金額表現理應更為進取。
這也容易被誤會，萬科放棄對創新業務的探索和轉型。3月26日，郁亮在推介會上表示，萬科轉型的決心從來沒有改變過。“鞏固基本盤，不等于放棄轉型，放棄多元化業務。收斂聚焦不是砍樹，是修剪枝葉，是一個階段的總結。”
第一財經了解到，多元化業務同樣有各自的基本盤，譬如萬科物業的基本盤就是住區物業服務，長租公寓和商業業務的基本盤就是提升已獲取項目的開業效率和經營質量。
創新業務收入仍無起色
跟當期銷售增長幅度有限的合同銷售金額相比，萬科2018年的收入和利潤增長相對更出色。數據顯示，萬科營業收入和凈利潤都有近兩成的增長，這也可從中窺見萬科創新業務的經營成果。
2018年度，萬科2976.8億元總收入，來自房地產業務的結算收入為2846.2億元，占比95.6%，物業服務收入為97.9億元，占比3.2%。
2018年年報中，萬科非住宅業務的亮點在物業板塊。盡管放在萬科的大盤子中看，物業收入微不足道，但卻是萬科新業務中最快接近百億收入的頭馬。
2018年萬科物業營業收入同比增長33%;在2018年新增簽約收入中，住宅業務占比65%，非住宅業務占比35%。
除了物業之外，郁亮對萬科其他新業務的表現并不滿意。郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上指出，新動能業務發展不平衡，雖物業事業部表現優秀，但是其他新業務或多或少存在著前景不明、模式不清、目標模糊、管理粗放、隊伍龐大、組織復雜、結構混亂等問題。
截至目前，萬科長租公寓業務覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。萬科首席運營官張旭表示，2019年長租公寓的開業數會增加到10萬間。
譬如物流倉儲服務方面，萬科旗下萬緯物流經過近四年發展，已成為國內領先的物流服務商。截至目前，萬緯物流已累計獲取項目124個，合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米，平均出租率為96%。萬緯物流還收購了太古冷鏈物流，萬科還是普洛斯的第一大股東。
截至2018年底，萬科已在超過20個城市開展標準辦公與產業園的建設和運營管理業務，管理面積合計約700萬平方米;成功中標北京2022年冬奧會和冬殘奧會延慶賽區PPP項目。
萬科的創新業務與很多第一、第二有關，然而提起收入，還是囊中羞澀的模樣。結果顯示，囊括除物業外其他創新業務的“其他業務”總收入僅有32.7億元，占比1.2%。與2017年的27.57億元相比，增幅依然有限。
郁亮回應，“指望新業務賺大錢，是癡心妄想，我們未來賺小錢。大家不要用收入利潤來想這個事情，只有萬科基本盤鞏固，才能在轉型路上更堅定。”
萬科轉型，必然要付出代價，除了失去銷售老大的地位，對創新業務的投入，也帶來企業現金流的影響。
數據顯示，2018年度萬科的經營活動產生的現金流量凈額為336.18億元，比2017年的823.22億元，減少59.16%。投資活動產生的現金流量凈額在2017年-516億元的基礎上，再下滑30.52%至-673.6億元，籌資活動產生的現金流量凈額同樣下滑，跌幅為18.94%，降至447.9億元。
值得肯定的是，萬科的財務水平依然穩健。截至2018年底，萬科持有貨幣資金1884.2億元，遠高于一年內到期的流動負債的總和931.8億元;凈負債率為30.9%，繼續處于行業低位。
萬科的收斂聚焦是長期的，但其對商業邏輯的檢驗結果也許不需等待太久。2018年過去，一切都結束了，一切都將開始。
