港股房企雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“雅居樂(lè)”)(03383.HK)發(fā)行公司債再次被拒。這是今年來(lái)第二次遭到拒絕，前后時(shí)間不超過(guò)3個(gè)月。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，極度渴望融資的雅居樂(lè)，2018年半年報(bào)顯示，上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流為-69.94億，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-113.66億，而融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為173.43億。

這意味著，雅居樂(lè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)均不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入，各項(xiàng)活動(dòng)完全靠借債維系。一旦舉債困難，公司將面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。

然而，在千億目標(biāo)之下，今年上半年雅居樂(lè)仍230億元重倉(cāng)拿地，應(yīng)占權(quán)益為100%的地塊占比就高達(dá)63.33%。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月30日，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額為701.6億元，完成今年千億目標(biāo)的七成。

為此，上周長(zhǎng)江商報(bào)發(fā)函至雅居樂(lè)，但截至發(fā)稿時(shí)止尚未收到回復(fù)。

一旦舉債困難將面臨財(cái)務(wù)危機(jī)

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收242.06億元，較去年同期上升8.5%。毛利及期內(nèi)利潤(rùn)分別為120.18億元和42.8億元，較去年同期增長(zhǎng)44.4%和85.6%;整體毛利率及凈利潤(rùn)分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個(gè)百分點(diǎn)及7.4個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，雅居樂(lè)上半年總資產(chǎn)1969億元，流動(dòng)負(fù)債1371.56億元，流動(dòng)負(fù)債占總資產(chǎn)比為69.66%。總負(fù)債為1446.55億元，資產(chǎn)負(fù)債率為73.47%。

值得注意的是，今年上半年雅居樂(lè)凈借貸比率達(dá)87.7%，同比2017年底上升16.3%;上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金流為-69.94億，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-113.66億，均出現(xiàn)大幅度下滑，而融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為173.43億。

由此可見(jiàn)，雅居樂(lè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)均不能產(chǎn)生足夠現(xiàn)金流入，各項(xiàng)活動(dòng)完全靠借債維系。這意味著，一旦舉債困難，公司將面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。

80億公司債兩次被拒

此外，2018年上半年，雅居樂(lè)借款總額為298.56億元，而非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為181.73億元。半年報(bào)顯示，2018年上半年，借款成本為20.98億元，較2017年同期15.17億元增加5.81億元。雅居樂(lè)表示，該增幅主要由于平均借款結(jié)余較高。

顯然，雅居樂(lè)借債發(fā)展同時(shí)，還需承受融資成本的增加。因此，雅居樂(lè)急需資本“輸血”，努力發(fā)行公司債券。然而，10月13日，上交所信息披露稱，雅居樂(lè)擬非公開(kāi)發(fā)行的80億公司債券遭終止。而這已是雅居樂(lè)今年內(nèi)第二次發(fā)債被拒。上一次被中止在7月份，不到3個(gè)月的時(shí)間里，雅居樂(lè)就接連在資本市場(chǎng)受挫。

事實(shí)上，一直以來(lái)雅居樂(lè)融資活動(dòng)不斷。伴隨著境內(nèi)融資渠道的收緊，雅居樂(lè)在境外融資的比例不斷增大。

長(zhǎng)江商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，迄今為止雅居樂(lè)融資次數(shù)已達(dá)10余次，融資金額已經(jīng)超過(guò)320億元，超過(guò)1/3的融資額以境外渠道獲取。5月21日，雅居樂(lè)獲授予包括兩筆金額為88.34億港元及2億美元的定期貸款信貸。7月12日，發(fā)行總金額為2億美元8.5%優(yōu)先票據(jù)，擬為離岸債務(wù)再融資。隨后，該筆票據(jù)又從額外發(fā)行4億美元升至6億美元。

千億目標(biāo)9個(gè)月完成七成

債務(wù)壓頂之下，今年上半年雅居樂(lè)仍然大規(guī)模重倉(cāng)囤地。

2018年半年報(bào)顯示，今年上半年雅居樂(lè)新進(jìn)入了16個(gè)城市，新增30幅地塊，預(yù)計(jì)建筑面積達(dá)557萬(wàn)平方米，土地成本203億元。其中，有19幅新地塊應(yīng)占權(quán)益為100%，占比達(dá)63.33%;占比權(quán)益在50-60%之間的有5個(gè);占比49%的有2個(gè);占比40%以下的有4個(gè)。

在新進(jìn)區(qū)域中，預(yù)計(jì)總建筑面積最大的為西部區(qū)域，累計(jì)154.89平方米;其次為華南區(qū)域累計(jì)143.88萬(wàn)平方米;華東區(qū)域累計(jì)面積為127平方米。

10月9日，雅居樂(lè)發(fā)布的未經(jīng)審核運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月30日，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額為701.6億元及累計(jì)預(yù)售建筑面積537.0萬(wàn)平方米，完成今年千億目標(biāo)的七成。

房地產(chǎn)觀察員陳康向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，今年融資環(huán)境壓力很大，同時(shí)房地產(chǎn)融資成本在上漲。多重因素下，一定時(shí)期內(nèi)房企融資困局難以解決。他還建議，對(duì)于房企而言，去庫(kù)存增加現(xiàn)金流可能是活下去的首要選擇。