自3月16日國家金融委在重大會議中對房地產調控定調之后，各地也紛紛出臺了樓市相關政策，樓市政策面已然走向寬松。而在此影響之下，A股房地產板塊也開始持續走強。
據統計，地產板塊13個交易日收出11根陽線，短短半個月板塊累計漲幅達到驚人的33%。個股方面，從宋都股份(600077)到天保基建(000965)，從陽光城(000671)到中交地產(000736)，牛股層出不窮。
但政策是回暖了，房地產行業表現又如何？能否與股場表現相匹配呢？未來行業發展是否還值得看好呢？帶著問題一起來看。
2022年一季度房企銷售榜出爐
近日，隨著一季度正式收官，2022年一季度房企銷售情況也浮出水面，房企銷售榜也終于出爐。
排在銷售榜前十的分別為：碧桂園、萬科地產、保利發展、融創 中國、中海 地產、招商 蛇口、華潤置地、金地 集團、綠城中國和龍湖集團。
2022年3月，中國房地產行業下行壓力持續，企業銷售同比降幅較1、2兩月進一步擴大。TOP100房企單月僅實現銷售操盤金額5115.4億元，環比增長27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業績規模降低2.6%。
累計業績來看，1-3月百強房企的整體業績規模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度開局慘淡。
具體來看，一季度有逾8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。
盈利能力方面，受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點，盈利能力持續下行。
負債方面，“三道紅線”提出后百強企業積極應對，通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模，均值已經基本合規。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。
總體來看，雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場整體的供求和成交尚未有明顯轉暖跡象。
而股市中房地產板塊有所表現主要有兩大原因：其一，政策面的回暖，這使得房地產板塊重新回到投資者視野中來，資金也因此大幅流入；其二，大跌之后的困境反轉。從歷史經驗來看，房地產股并不是與企業基本面并不具有絕對相關性，相反市場總是會提前做出選擇，而前期的大跌以及近期政策面的寬松給了投資者提前“搶跑”的機會。
所以盡管從數據層面來看，房企表現并不算好，但對于未來行業回暖的預期卻已深入人心。當然，對于投資者來說，“搶跑”行為背后存在的風險不容忽略。
目前房地產市場整體情況
看完房企的表現，再來看看行業整體情況。
數據顯示，2022年3月，房地產市場整體依舊低迷，30個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。
一線城市市場陷入沉寂，成交環比增長7%，同比跌幅擴至49%。各城市成交持續低位運行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現反復，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態，成交同比跌幅明顯擴大。北京、廣州成交同樣不及預期，3月上、中旬市場表現疲弱，新開盤項目平均去化率低至3成。
不過，值得注意的是，隨著居民按揭貸款松綁，多數銀行下調房貸利率，并縮短放貸周期，下旬北京、廣州市場開始回溫，但整體市場熱度較去年同期相差甚遠。
26個二、三線城市市場盡顯疲態，成交環比增長56%，同比跌幅擴至46%。受限于去年同期基數較高，疊加國內疫情出現反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達到50%，高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。
此外，壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續時間較短，側面映證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。
總的來講，房地產行業整體情況仍不太樂觀，而一線城市與二三線城市之前的表現分化也比較大。而在疫情持續影響，消費情緒不高的情況下，樓市復蘇或仍需不少時間。
券商：優質房企有望迎來量質雙升
回看股市，在3月16日金融委定調之后，多地出臺經濟維穩措施。股市應聲開漲，但在近期持續大漲過后，房地產板塊是否還有表現機會呢？
首先可以肯定的是，雖然地產板塊短期大漲后內部已經有所分化，但行情確實難言結束。短期來看，在土地市場完全回暖之前，政策放松的腳步或不會停止，在情緒刺激下地產板塊仍有表現機會。但中長期看，隨著快周轉模式退出歷史舞臺，行業高速發展時代已然結束，未來經營穩健、綜合實力突出的龍頭房企有望受益。
而不少券商對于房地產板塊走勢有相對樂觀的預期。
申銀萬國證券提到，房地產仍是我國國民經濟支柱產業，行業自身及產業鏈對GDP貢獻占比近三成。鑒于近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風險，而穩經濟則亟需穩地產，預計地產行業供需兩端政策修復有望加速推進，并將推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來量質雙升。
平安證券指出，中長期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業整體格局有望得到優化，具備融資、管控優勢的品牌房企市場份額及盈利能力均有望得到提升。開發板塊關注短期抗壓能力強、中長期競爭優勢突出的高信用龍頭房企，適度關注彈性二線標的。
