綠維導語：文旅項目投資額大、建設周期長，且對內容運營整合要求極高，如何規避投資風險，如何運營前置導入策劃，如何實現創新形成差異化，是開發文旅綜合體項目面臨的一道難題。綠維文旅認為文旅項目落地的關鍵在于開發運營的全流程全產業鏈的銜接協同，文旅項目開發運營是一個涉及多主體、多內容、多流程的復雜系統，在前期開發階段、中期建設階段和后期運營階段都有對應的任務要點。

文旅項目開發運營全流程圖，綠維文旅制圖

綠維文旅講文旅項目開發運營分為三個階段：前期開發階段、中期建設階段、后期運營階段。

01

前期開發階段

旅游項目從投資意向產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發過程，這一階段的主要任務包括項目的頂層設計、策劃規劃、項目立項、報規報建、征地安置、投資融資、招商引資和后端導入。

1、頂層設計是前提

頂層設計環節，需要站在區域綜合發展的高度，對開發過程中涉及的利益主體、資源、土地、資金等相關要素進行全面的統籌考慮，為旅游產業的發展和目的地的開發建設提供總體的戰略指引。

2、策劃規劃是核心

策劃要先于規劃形成全案架構，即在資源分析和客源市場分析的基礎上，明確項目定位、要素配置、業態布局、產品形態、商業模式和開發計劃。運營前置的策劃規劃是充分考慮了后期落地運營的策劃規劃，不是為了創新而創新，為了好看而好看。

3、項目立項是基礎

立項是旅游項目從概念設計到執行實施的重要步驟，需由旅游項目開發組織者向人民政府、發改部門、文旅部門等相關政府機構提出立項申請，有關部門根據國家和項目所在區域內外部發展條件對文字、圖紙、表格、數據等報審材料進行可行性研究、備案、核準與審批。通過政府的立項審批，才能夠取得土地的規劃和利用權，為后期的扶持資金申請、金融機構及社會資本融資奠定基礎。

4、報規報建是流程

報規報建，是指開發主體在獲得項目立項批準后，將旅游項目方案報送規劃和建設主管部門審批，相關部門對其選址、工程規模、投資分期、資金來源、施工計劃、發包方式等進行審核的流程。項目開發主體需取得建設工程規劃許可和建設工程施工許可，才能夠繼續推動項目的落地流程。

5、征地安置是用地保障

旅游項目的開發過程中，如涉及征地拆遷，開發主體應妥善協調政府關系與原住居民的補償、安置權益，確保旅游項目開發帶動區域綜合發展的社會效益，避免強拆、強建的盲目開發帶來的負面影響。

6、投資融資是用錢保障

旅游業的良好發展前景吸引著各地政府、金融機構和民營企業的介入，旅游開發主體應在科學的投資決策基礎上，牽頭搭建專業的投融資平臺、推進 PPP 等旅游投資模式的創新應用，從而發揮各類投資主體優勢、把握旅游發展風向、促進資源與資本有效對接、推動旅游綜合開發落地實施。

7、招商引資是運營的保障

分階段的招商引資是旅游項目開發的持續性任務之一，在這一環節中，開發主體應立足旅游發展階段、市場需求和自身定位，進行凸顯優勢的項目包裝，多方協調政府、金融機構、企業之間的關系，搭建對外開放的招商引資平臺，進行長期的宣傳與商洽工作。

8、后端導入是落地的保障

后端導入，是指開發主體在項目開發的過程中引入專業的咨詢機構，將其專家、創意、知識體系和社會資源渠道應用到項目開發結構中，從而獲取旅游開發運營全程一體化的專業指南和服務體系。

02

中期建設階段

中期建設是旅游創意概念與開發理念轉化為落地項目的實施環節，這一階段包括工程設計、工程招標、工程施工、業態招商和開業籌備五項基本任務。

1、工程設計讓建設有章可循

旅游工程設計，是在遵循國家相關規范標準的基礎上，根據項目開發的核心思路，結合實際場地條件，形成針對建筑主體、景觀設計、專業工程（給排水、暖通、電氣等）、施工技術、材料應用、工程檢測、質量驗收等流程的專業設計文件和圖紙，使旅游項目的建設有章可依。

2、工程招標引入優質建造資源

工程招標是指旅游項目開發主體或其委托的代理機構通過法定程序吸引建設機構通過競爭承接工程建造任務，是引入優質建造資源，使項目工程按照設計要求保質完成的有效手段。在這一環節中，需要項目負責人按照招投標行政主管部門的要求進行備案及核準，組織專業的評審團隊，綜合考慮項目開發的各方面因素，擇優選擇工程承包主體。

3、工程施工是落地的關鍵

工程施工是旅游項目實現“從無到有”、從概念到落地的執行環節。旅游項目的特殊性對工程施工主體提出了更高的要求，不僅要按照工程設計文件執行標準化建設，更要體現精細化、服務性、科技智能和綠色生態理念。采用設計、采購、施工一體化的工程總承包模式，是避免設計與執行脫節、縮短工期、提高質量的有效手段。

4、業態招商是運營的靈魂

旅游項目的成功落地，需要多元化的業態進駐實現經濟的盤活。因此，旅游開發主體應根據項目發展藍圖和要素配置需要，進行覆蓋食、住、行、游、購、娛等多類要素的業態招商，在這一過程中，應降低各類業態的準入門檻，提供必要的服務支持，為后期的人氣聚集、消費聚集做好鋪墊。

5、開業籌備是運營的開端

項目建設即將完工之時，必須著手開業籌備工作，包括對管理團隊與服務人員的培訓及旅游標識、旅游衛生、旅游安全保障、導覽服務、游客接待等系統的正常運營。此外，開業前要形成可行的營銷方案，在不同的渠道推廣品牌、形成社會影響力。

03

后期運營階段

旅游項目的開發與建設流程結束后，其后期運營不僅局限于針對單體項目的經營管理，更是要站在旅游引導的區域綜合開發角度，形成包括泛旅游城鎮化運營、景區運營、休閑項目運營、休閑商業運營、酒店運營、旅游房地產運營和土地開發運營的目的地綜合運營架構。

1、泛旅游城鎮化運營

泛旅游城鎮化運營是指以旅游引導的新型城鎮化的結構下的運營，新型城鎮化不只是創建新城，也包括老城市的擴張升級。城鎮化運營包括產業運營、旅游運營和生活服務運營三大方面，主要涉及市場化運作、生活方式升級、產業全方位升值和品牌創建四項基本內容。泛旅游城鎮化運營的核心，是構建產業融合發展、居住配套體系完善、城鎮旅游化提升的區域綜合發展格局。

2、景區運營

景區是區域旅游業發展的核心載體，其運營涉及創 A 升 A 的標準化升級、體制機制的改革、收益模式的綜合性轉型、服務體系的智慧化提升、游憩方式的創新打造，也包括人力資源、營銷、安全、游客、危機和財務六大核心管理體系。自然景區、人文景區、人造景區等不同類型和屬性的景區，經營主體、管理體制和運營模式也都有所不同。

3、休閑項目運營

休閑項目，包括溫泉、游樂園、農莊、演藝、滑雪場等人工開發的體驗型項目，是旅游目的地聚集人氣、拉動消費的重要引擎。要結合項目的實際情況和目的地發展需要，適時導入 IP、運用科學技術、拓展營銷渠道、豐富消費內容、轉型資本運作模式，打造以服務升級和體驗方式創新為核心的良性經營管理生態圈。

4、休閑商業運營

大眾消費需求和消費行為的變化推動了傳統商業突破單一的購物功能，向聚集餐飲、休閑、住宿、娛樂、養生等各種功能互相滲透的休閑商業轉變。休閑商業運營的核心任務包括招商運營、商戶管理、旅游體系運營、地產運營，需要通過專業、精細的運營管理，凸顯高品質的服務體驗和商業行為的休閑娛樂化。

5、酒店運營

酒店運營是旅游目的地延長游客停留時間、塑造良好品牌形象的重要要素。酒店的運營包括發展戰略的明確、體制機制的改革、服務質量的提升、綜合收益的管控、營銷渠道的創新，也包括酒店內部的前廳、客房、餐飲、設施設備等多個方面的精細化管理。

6、旅游房地產運營

旅游房地產是指依托豐富的旅游資源，融休閑、旅游、度假與居住功能為一體的房地產項目，包括休閑商業地產、度假居住地產、養老地產、文創地產、莊園地產等多種類型。旅游地產項目的運營，需要有機結合地產銷售的快速回收和旅游經營的持續性收入，并根據不同的開發類型，合理地選擇開發持有、開發持有自營和他營、開發銷售度假權益、開發銷售產權等運營模式。

7、土地開發運營

旅游開發，是一種基于土地開發利用的區域綜合開發形式，因此，針對土地開發的運營管理是旅游項目得以落地并持續經營的保障。在這一環節中，要明確各類土地的適用項目類型，并根據實際需要創新應用土地開發、整理、復墾中的投融資運作模式，為旅游開發的長期資產增值奠定基礎。

綠維文旅認為，一個成功的項目從設計到落地運營，中間有無數個陷阱，規避這些陷阱需要專業的機構，擁有全產業鏈全流程操作經驗的機構。

綠維文旅是文旅康養•特色小鎮•鄉村振興創新引領機構。從2005年創立之初，便提出了“創意經典·落地運營”的理念，經過十幾年創新發展，目前已經形成了頂層設計、投融資、開發、建造、招商、運營、智慧旅游、博物館展陳設計等全產業鏈多引擎驅動發展新格局。

從頂層設計到落地運營，綠維文旅形成了“運營為基礎、資源全整合、規劃設計建設運營一體化”的全流程操作的核心能力，將更好的為文化、旅游、大健康、體育、農業、教育、房地產等區域綜合開發及項目落地建設、運營管理提供全鏈全程的服務。

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